Обновление правил землепользования и застройки города Калининграда в начале 2022 года обусловило изменение концепции вспомогательных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства

Сегодня мне хотелось бы затронуть один интересный момент, на который я обратил внимание ещё в позапрошлом году, но при этом всё не находил возможность подать информацию. Речь пойдёт о всмопогательных видах разрешённого использования земельных участков. Напомним, что под вспомогательными видами понимаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые допустимы лишь в качестве дополнения к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам разрешённого использования и только одновременно с ними. Это означает, что:

– земельный участок не может быть сформирован с присвоением ему вида разрешённого использования, соответствующего вспомогательному виду разрешённого использования, предусмотренному градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой находится формируемый земельный участок;

– применительно к ранее сформированному земельному участку вид разрешённого использования земельного участка, соответствующий вспомогательному виду разрешённого использования, может быть внесён в ЕГРН лишь в дополнение к виду разрешённого использования, соответствующему основному виду разрешённого использования, предусмотренному градостроительным регламентом;

– по общему правилу, на практике вспомогательный вид разрешённого использования характеризует назначение объектов недвижимости или некапитальных строений и сооружений, которые могут размещаться в дополнение к объектам, назначение которых соответствует основным видам разрешённого использования объектов капитального строительства.

Мы знаем о том, что содержание правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград» претерпело очень существенные изменения в начале 2022 года в связи с изданием Правительством Калининградской области постановления от 28 января 2022 года № 39, которым была введена в действие новая редакция правил.

К числу основных изменений, привнесённых постановлением Правительства Калининградской области от 28 января 2022 года № 39, относится и принципиальное изменение концепции всмогательных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для того чтобы изложить суть новой концепции необходимо остановиться на том, каким образом осуществлялась подача содержания градостроительного регламента в старой редакции правил землепользования и застройки и в новой редакции. Если мы откроем градостроительные регламенты для территориальных зон в старой редакции правил землепользования и застройки Калининграда, то мы увидим следующее:

– в первой таблице, размещённой в начале градостроительного регламента, приводился перечень основных видов разрешённого использования, во второй по очереди таблице – перечень условно разрешённых видов разрешённого использования;

– в крайнем левом столбце таблицы, в которой закреплялись основные виды разрешённого использования земельных участков, приводился код вида разрешённого использования земельного участка согласно классификатору видов разрешённого использования земельных участков;

– в следующем столбце приводилось наименование основного вида разрешённого использования земельного участка (также в соответствии с классификатором);

– далее в столбце «вид разрешённого использования объекта капитального строительства» приводилось, соответственно, наименование основного вида разрешённого использования объекта капитального строительства, соответствующего основному виду разрешённого использования земельного участка, и перечень объектов недвижимости, которые допускалось размещать на таком земельном участке в рамках основного вида разрешённого использования объектов капитального строительства;

– и, наконец, в крайнем правом столбце «вспомогательный вид разрешённого использования объекта капитального строительства» приводился перечень капитальных и некапитальных обьектов, которые допускалось размещать на земельном участке в дополнение к объектам капитального строительства, соответствующим основным видам разрешённого использования объектов капитального строительства.

Так, применительно к виду разрешённому использования «для индивидуального жилищного строительства» – на примере градостроительных регламентов для территориальных зон «Ж-3» и «Ж-4» – подача информации выглядела следующим образом:

– код вида разрешённого использования земельного участка – «2.1»;

– наименование вида разрешённого использования земельного участка – «для индивидуального жилищного строительства»;

– вид разрешённого использования объекта капитального строительства: «индивидуальные жилые дома; объекты индивидуального жилищного строительства»;

– вспомогательный вид разрешённого использования объекта капитального строительства: «хозяйственные постройки, гаражи, беседки и навесы, в том числе предназначенные для осуществления хозяйственной деятельности, теплицы, оранжереи, индивидуальные бассейны, бани и сауны».

Таким образом, на земельных участках для индивидуального жилищного строительства – в дополнение к индивидуальным жилым домам – допускалось возведение гаражей, а также хозяйственных построек и прочих капитальных и некапитальных объектов вспомогательного назначения.

Вышеуказанная концепция подачи материала в отношении основных и вспомогательных видов разрешённого использования распространялась с некоторыми отступлениями, вызванными объективными причинами, на все градостроительные регламенты.

Основная суть изменённой концепции вспомогательных видов разрешённого использования состоит в том, что вспомогательные виды содержательно отделены от основных и выделены в отдельный раздел (таблицу) градостроительного регламента.

Если мы обратимся к градостроительным регламентам в ныне действующей редакции правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград», мы убедимся, что манера подачи информации существенно изменилась и основывается на следующих принципах:

– в крайнем левом столбце таблицы, в которой закреплены основные виды разрешённого использования земельных участков, по-прежнему отражается код вида разрешённого использования согласно классификатору;

– в следующем столбце приводится наименование основного вида разрешённого использования земельного участка в соответствии с формулировками, которые установлены классификатором;

– далее в стоблце приводится перечень зданий и сооружений, которые могут быть размещены на земельном участке с соответствующим видом разрешённого использования;

– при этом отдельный столбец таблицы под вспомогательный вид разрешённого использования объектов капитального строительства не выделяется;

– перечень допустимых в территориальной зоне вспомогательных видов разрешённого использования земельных участков размещается в отдельной таблице, помещаемой в градостроительном регламенте после таблицы с перечнем основных видов разрешённого использования и таблицы с перечнем условно разрешённых видов разрешённого использования.

Так, на примере градостроительных регламентов для территориальных зон «Ж-3» и «Ж-4» применительно к виду разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» подача информации в настоящее время выглядит следующим образом:

– код вида разрешённого использования земельного участка – «2.1»;

– наименование вида разрешённого использования земельного участка – «для индивидуального жилищного строительства»;

– описание вида разрешённого использования земельного участка и объекта капитального строительства: «размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек».

При этом в отдельной таблице под названием «Перечень вспомогательных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства», размещённой в градостроительном регламенте после таблиц с перечнем основных видов разрешённого использования и перечнем условно разрешённых видов разрешённого использования, определены два допустимых в территориальных зонах «Ж-3» и «Ж-4» вспомогательных вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства: «служебные гаражи (код 4.9)» и «хранение автотранспорта (код 2.7.1)».

Таким образом, если в старой редакции правил землепользования и застройки каждому основному виду разрешённого использования неизменно корреспондировал кокнретный вспомогательный вид разрешённого использования, то в новой редакции правил в описании основного вида разрешённого использования земельного участка – без разграничения между основными и вспомогательными видами разрешённого использования объектов капитального строительства – приводится перечень всех возможных объектов, которые могут быть размещены на земельном участке (и которые, если проводить параллель с предыдущей концепцией изложения градостроительного регламента, принятой в старой редакции правил землепользования и застройки, с точки зрения своих характеристик могут быть отождествлены как с основными, так и вспомогательными видами разрешённого использования объектов капитального строительства), а вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства выделены в отдельный список.

Мне думается, что ранее действовавшая концепция вспомогательных видов разрешённого использования была значительно более удачной, поскольку позволяла всегда чётко определить, какие объекты, соответствующие вспомогательному виду разрешённого использования, могут быть размещены на земельном участке в дополнение к объектам, охватываемым основными видами разрешённого использования. Ныне действующая концепция, с одной стороны, по-прежнему вполне позволяет определить, какие объекты могут быть размещены на земельном участке, вид разрешённого использования которого соответствует основному или условно разрешённому виду разрешённого использования, но, с другой стороны, предполагает очевидные трудности в определении того, какие объекты могут размещаться в дополнение в качестве всмогательных видов. Так, если обратиться к рассмотренному выше градостроительному регламенту для территориальных зон «Ж-3» и «Ж-4», возникает вопрос, правда ли, что в дополнение к каждому основному виду разрешённого использования на земельном участке можно размещать служебные гаражи или индивидуальные гаражи («хранение автотранспорта»)? Если да, то какой смысл в служебных гаражах на земельных участках для индивидуального жилищного строительства или для блокированной жилой застройки, либо в индивидуальных гаражах на земельном участке, предназначенном для размещения магазинов (этот вид разрешённого использования установлен для вышеуказанных зон в числе основных)? Собственно, те же служебные гаражи предусмотрены в качестве вспомогательных видов разрешённого использования земельных участков для градостроительных регламентов почти всех территориальных зон Калининграда, в связи с чем, если исходить, что в большинстве случаев данный вид разрешённого использования будет объективно невостребован, можно констатировать, что значимость категории «вспомогательный вид разрешённого использовавания» для правил землепользования и застройки ГО» Город Калининград» сведена к нулю.

Предыдущая концепция вспомогательных видов разрешённого использования была последовательной, логичной и не подразумевала возникновение оснований для разночтений и двояких толкований. Чем руководствовался региональный законодатель при введении в действие новой концепции вспомогательных видов разрешённого использования, выяснить весьма непросто, если учитывать, что в соответствующем разделе действующей редакции правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград», в котором приведены общие положения о градостроительных регламентах (раздел X), какие-либо информативные разъяснения на счёт вспомогательных видов разрешённого использования, к сожалению, не содержатся.