Не вторгайтесь в чужую придомовую территорию при приобретения земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности

Юристы, занятые в сфере земельных отношений, прекрасно осведомлены о том, что предоставление земельного участка из земель, находящихся в публичной собственности, не бывает необратимым. Необратимым в том смысле, что в арсенале лиц, права которых могут быть нарушены в результате такого предоставления, всегда имеется достаточное количество процессуальных средств, которые предназначены для того, чтобы такое предоставление аннулировать. К таким процессуальным средствам относятся иск о признании сделки по предоставлению земельного участка недействительной и применении последствий недействительности сделки, либо иск о прекращении договоров, на основании которых земельный участок был предоставлен, иск о признании межевания предоставленного земельного участка недействительным (иск о снятии земельного участка с кадастрового учёта). Для того, чтобы не оказаться в положении виноватого, когда приобретение земельного участка и связанные с этим денежные и временные затраты могут оказаться напрасными, необходимо разбираться и ориентироваться в рискованных ситуациях, нахождение в которых сопряжено с риском утраты земельного участка, приобретённого у органа публичной власти.

Следует напомнить, что в одной из статей, опубликованной на моём сайте, уже рассматривалась одна из таких потенциально рискованных ситуаций. Так, в заметке под названием «При перераспределении нельзя допускать включение в границы образуемого земельного участка объектов, используемых другими лицами: даже если право собственности на такие объекты не зарегистрировано, суд может признать межевание вашего земельного незаконным и снять его с кадастрового учёта», опубликованной 3 февраля 2023 года, мною было разъяснено, что лица, претендующие на приобретение публичных земель в порядке перераспределения (гл. V.4 Земельного кодекса РФ), должны избегать расположения в границах земель, присоединяемых в порядке перераспределения, объектов, находящихся во владении других лиц, пусть даже если такие объекты на поставлены на кадастровый учёт и право собственности на них не зарегистрировано. Сам факт того, что лица, фактически владеющие такими объектами, гипотетически могут претендовать на их узаконивание тем или иным способом, может выступить основанием для признания сделки по предоставлению земельного участка в порядке перераспределения, а также результатов межевания образованного в порядке перераспределения земельного участка недействительными (признание результатов межевания недействительными означает прекращение существования земельного участка как недвижимой вещи). Подтверждением тому является проанализированное мною апелляционное определение Калининградского областного суда от 11 мая 2022 года по делу № № 33-1893/2022.

В сегодняшней заметке мне хотелось бы рассмотреть вторую рискованную ситуацию. Итак, насколько мы знаем, земельные участки бывают уточнёнными, то есть когда сведения об их границах внесены в ЕГРН, и «декларативными», когда в силу тех или иных обстоятельств сведения о границах таких участков в ЕГРН отсутствуют (обычно речь идёт о ранее учтённых земельных участках, образованных и предоставленных до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). При этом, вследствие того, что в акте органа публичной власти (нередко существовавших в советское время горисполкома или райисполкома), на основании которого такой ранее учтённый декларативный земельный участок в своё время был предоставлен, чертёж или план границ земельного участка, как правило, отсутствует, правообладатели такого рода участков в состоянии уточнить их в порядке, установленном ст.ст. 39-40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», в соответствии с исторически сложившимися границами, существующими на местности пятнадцать и более лет, которые нередко указаны в техническом паспорте на жилой дом. Именно технический паспорт на жилой дом выступает документом, в котором зачастую указаны исторические границы придомовой территории. При этом площадь декларативного земельного участка нередко меньше площади придомовой территории, указанной в техническом паспорте. Из правовой нормы пп. 32 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что по итогам уточнения местоположения границ площадь земельного участка может увеличиться относительно изначальной декларативной площади в пределах минимального размера земельного участка для соответствующего вида разрешённого использования, определённого градостроительным регламентом той или иной территориальной зоны в составе правил землепользования и застройки муниципального образования, а в случае, если такой минимальный размер не установлен, в пределах 10 процентов. На практике это означает, что по итогам процедуры уточнения площадь земельного участка может увеличиться до площади придомовой территории, указанной в техническом паспорте. Таким образом, правообладатель декларативного земельного участка потенциально вправе претендовать на увеличение своего земельного участка до габаритов, указанных в техническом паспорте на жилой дом.

Также, насколько известно, в силу правовых норм п.п. 1,3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» правообладатель декларативного ранее учтённого земельного участка, при отсутствии инициативы со своей стороны, вынужден согласовывать смежную границу своего земельного участка с правообладателем смежного земельного участка в том случае, если правообладатель такого смежного земельного участка инициирует процедуру уточнения местоположения границ. Эта правовая норма представляет собой гарантию того, что действия со стороны владельца смежного земельного участка не будут  самоуправными, ведь именно обязанность согласования своей границы со «смежником», даже если такой «смежник» не проявляет инициативу, и призвана пресечь возникновение конфликтных ситуаций (другое дело, что владельцы смежных земельных участков могут не договориться, и тогда спор о границе подлежит рассмотрению в суде).

При этом, к сожалению, действующее земельное законодательство не содержит правила о том, что лицо, приобретающее из земель публичной собственности земельный участок, являющийся формально смежным (формально постольку, поскольку граница такого смежного земельного участка не установлена) по отношению к ранее учтённому декларативному земельному участку, обязано согласовать границы приобретаемого земельного участка с правообладателем декларативного земельного участка. На практике результатом такого упущения со стороны законодателя является то, что нередко органы публичной власти предоставляют земельные участки в границах чужих придомовых территорий. В итоге в границах предоставленных земельных участков оказываются земли вместе с чужими постройками и чужими объектами (например, заборы, ограждения, деревья, кустарники), которые исторически находились во владении других лиц. Соответственно, правообладатели декларативных земельных участков оказываются лишёнными возможности произвести их уточнение в соответствии с исторически сложившимися границами придомовой территории. 

Как показывает судебная практика, такие ситуации являются заведомо рискованными, и предоставление земельных участков в таких ситуациях может быть аннулировано путём заявления соответствующих исковых требований.

Примером судебного акта, вынесенного судом Калининградской области по спору, который относится к интересующей нас категории, является решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 5 июня 2019 года по делу № 2-688/2019, которое было оставлено без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 9 октября 2019 года и определением 3-го кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2020 года. В рамках этого дела собственник декларативного земельного участка и расположенного на нём жилого дома «оспаривал» предоставление земельного участка третьему лицу (гурьевской районной администрацией), в результате которого произошло изъятие части придомовой территории вместе с хозяйственными постройками. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования о признании результатов межевания предоставленного земельного участка недействительными и прекращении действия договора аренды и договора купли-продажи, на основании которых земельный участок был предоставлен ответчику. Перепроверяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, третий кассационный суд общей юрисдикции констатировал, «… что на момент предоставления земельного участка и заключения договора аренды с Б. спорный земельный участок входил в интересы иных лиц, в частности, истца Т.А., фактически представлял придомовую территорию жилого дома, собственником доли в праве на который она является, а также на этом участке расположена хозяйственная постройка, предназначенная для обслуживания дома, для хранения топлива, т.е. по сути был не свободен от прав истца, что ответчиком было скрыто при решении вопроса о предоставлении участка».

 «Предупреждён значит вооружён». Не полагайтесь при приобретении земельных участков на чиновников администраций, они тоже могут ошибаться. Проверяйте, не входят ли интересующие вас «метры» в границы придомовой территории других жилых домов. Удостоверьтесь в том, что при приобретении земельного участка вы не перейдёте дорогу людям, которую используют ту или иную территорию десятилетиями и в связи с этим вправе претендовать на её узаконивание путём уточнения границ своего земельного участка.