Не бойтесь судиться против крупных застройщиков, если проектная документация, в соответствии с которой ведётся строительство квартала многоквартирных домов, предусматривает размещение автомобильных стоянок напротив вашего земельного участка и расположенного на нём жилого дома
Мой опыт участия в судебных разбирательствах за последние семь лет упорно убеждает меня в том, что в соответствии со сложившейся конъюнктурой в рамках земельных споров ответчик имеет значительно больше шансов на успех, чем истец. И, действительно, закономерности судебной практики по земельным спорам упорно свидетельствуют о том, что суды значительно чаще отказывают истцам в удовлетворении исковых заявлений, нежели принимают решения об удовлетворении их исковых требований. Данная закономерность особенно выпукло проявляется в рамках административных споров, вытекающих из земельных правоотношений, а также в случаях, когда гражданам в рамках гражданского судопроизводства приходится судиться против крупных застройщиков, которые опираются на увесистый «административный ресурс». К числу таких ситуаций относятся ситуации, когда граждане – правообладатели земельных участков – сталкиваются с умалением своих прав и законных интересов в связи с возведением на территории, прилегающей к их земельным участкам, крупных кварталов многоквартирных домов, в результате чего происходит неизбежное нарушение гарантии на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ). Представьте себе – вы являетесь собственником жилого дома, расположенного в спокойном сельском населённом пункте, и тут вдруг напротив вас совершенно законно, на основании разрешения на строительство, выданного надлежащим органом публичной власти, начинается возведение сразу нескольких многоквартирных домов, в результате чего для владельцев индивидуальных жилых домов возникают неприятные последствия в части инсоляции (затенение земельных участков), в связи с повышением объёмов выхлопных газов, несоразмерным увеличением нагрузки на коммунальные сети. Тем временем, юридическая действительность свидетельствует о том, что при грамотном выстраивании юридической позиции в суде, в рамках «белых схем», положение собственников ИЖД и сформированных под ними земельных участков является небезнадёжным – при правильной аргументации в суде можно бороться за отстаивание своих прав и добиваться успеха.
В моей сегодняшней заметке мне хотелось бы проиллюстрировать истинность вышеуказанного утверждения на примере судебного спора, участником которого мне представилась возможность выступать в прошедшем году. Мой клиент, выступающий собственником ИЖД и сформированного под ним земельного участка, выразил недовольство тем, что в соответствии с проектной документацией, согласно которой крупный застройщик вплотную осуществлял строительство квартала многоквартирных домов, на территории, прилегающей к его земельному участку, было предусмотрено размещение в интересах будущих жильцов многоквартирного дома постоянных стояночных мест для автомобилей. В частности, речь шла о стоянке на 11 парковочных мест. Перед командой юристов, в составе которой находился и автор этих строк, была поставлена задача добиться того, чтобы застройщик отказался от возведения парковки напротив земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.
После проработки нормативно-правовых актов мною было подготовлено и предъявлено в Зеленоградский районный суд Калининградской области исковое заявление о признании проектной документации незаконной в части, в которой ею было предусмотрено размещение автостоянки вплотную к земельному участку истца, и о запрете дальнейшей строительной деятельности на земельном участке в части, касающейся размещения соответствующей автомобильной стоянки.
На чём основывалась наша судебная позиция по делу? В первую очередь, мы сделали ставку на том, что действующее законодательство предусматривает обязательные санитарные отступы (санитарный разрыв) между стоянками автомобилей и торцами жилых домов. Так, в частности, согласно Таблице 7.1.1 в составе СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» для открытых автостоянок и паркингов на 10 и менее машино-мест до фасадов жилых домов и торцов жилых домов с окнами должен быть предусмотрен санитарный разрыв протяжённостью 10 метров, для открытых автостоянок и паркингов на 11-50 машино-мест – санитарный разрыв протяжённостью 15 метров. В нашем случае это расстояние не соблюдалось, поскольку согласно проектной документации на квартал многоквартирных домов размещение стоянки было предусмотрено вплотную к границе земельного участка истца, на котором был расположен его жилой дом. При этом, исходя из формулы расчёта потребности в машино-местах, содержащейся в Правилах землепользования и застройки Зеленоградского муниципального округа Калининградской области и использованной застройщиком при составлении проектной документации, речь шла не о гостевой автостоянке, для которой согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 санитарные разрывы не предусматриваются, а именно о постоянных парковочных местах, для которых санитарные разрывы обязательны.
Наша позиция также выстраивалась на том, что помимо санитарных разрывов, нормативы для которых установлены процитированной выше Таблицей 7.1.1 в составе СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, действующее законодательство предусматривает для стоянок автомобилей и обязательные противопожарные разрывы. А именно положениями п. 6.2.1 СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей» установлено, что противопожарное расстояние от жилых и общественных зданий до сооружений стоянок автомобилей следует принимать в соответствии с Табл. 1 СП 4.13130.2013 как до зданий складского назначения. В свою очередь, в соответствии с вышеуказанной таблицей 1 в составе СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты» минимальное противопожарное расстояние от жилых зданий до зданий складского назначения составляет 10 м. Таким образом, минимальное противопожарное расстояние от жилых домов до стоянок автомобилей должно составлять не менее 10 м и при этом вне зависимости от того, какой является стоянка автомобилей – гостевой или предназначенной для постоянного хранения автомобилей.
Таким образом, мы выходили в суд с иском, в основании которого лежала ссылка как на обязательные санитарно-защитные, так и на обязательные противопожарные расстояния от стоянок автомобилей. Наша позиция оказалась настолько убедительной, что ответчик – застройщик земельного участка, предоставленного для возведения многоквартирных домов – выступил с предложением заключения мирового соглашения, предусматривающего отказ от возведения автомобильной стояки и размещение на её месте зелёной зоны, высаженной туями. Мы согласились на этот вариант, мировое соглашение было заключено и утверждено судом (Определение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 декабря 2025 года по делу № 2-1277/2025), что означало для стороны истца победу в этом, казалось бы, бесперспективном споре.
Следовательно, представляется возможным утверждать, что при наличии аргументированной юридической позиции в спорах против крупных застройщиков, вытекающих из нарушения конституционной гарантии на благоприятную окружающую среду в связи с возведением большого количества многоквартирных домов, в судах можно так или иначе добиваться благоприятного исхода даже несмотря на кажущееся заведомое процессуальное неравенство истца и ответчика.