24
Июл
2024

Неужели процедура выдела, предусмотренная ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, применима только к земельным долям в составе земель сельхозназначения?

Как и в любой сфере человеческой деятельности, в области юриспруденции у правоприменителей периодически возникают свои заблуждения, которые бывают очень косными и существенно ухудшают качество жизни людей, получающих государственные и муниципальные услуги. Мне тоже приходилось сталкиваться с юридическими заблуждениями. Так, когда я в своё время работал в управлении земельных отношений калининградской городской администрации, мне пришлось неоднократно сталкиваться с тем, что моё начальство упрямо придерживалось мнения, что после введения в действие с 1 марта 2015 года института перераспределения земель, урегулированного гл. V.4 Земельного кодекса РФ, якобы утратил силу общий институт перераспределения, закреплённый в ст. 11.7 Земельного кодекса РФ. Иными словами, моё начальство считало, что с 1 марта 2015 года перераспределение возможно только в случаях и на условиях, которые определены ст.ст. 39.27-39.29 Земельного кодекса РФ. Тем самым чиновники, которым я подчинялся, отрицали, что продолжает действовать общий институт перераспределения, который урегулирован ст. 11.7 Земельного кодекса РФ. Ошибочность такого мнения была неоднократно перепроверена мною на практике. Если бы позиция моих руководителей являлась правильной, то невозможным оказалось бы осуществление процедуры изменения местоположения границ между смежными земельными участками, которые принадлежат их владельцам на праве собственности. Мы прекрасно знаем, что такого рода преобразования очень востребованы и регулярно реализуются на практике. К сожалению,  переубедить своё начальство мне тогда не удалось.

С другим юридическим заблуждением калининградских чиновников мне довелось столкнуться уже после начала своей частной практики, в рамках которой мне приходится регулярно судиться против земельного комитета калининградской городской администрации. Так,  в рамках административных дел по искам о возложении на администрацию ГО «Город Калининград» обязанности предоставить земельный участок, на котором ранее располагался снесённый многоквартирный дом (в связи с признанием такого дома аварийным), КМИ и ЗР, в силу ошибочного и тенценциозного толкования п. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ придерживался мнения на счёт того, что такого рода земельный участок, даже если он находится в муниципальной собственности, может быть предоставлен исключительно в рамках некоего специального порядка, который должен быть урегулирован гражданским законодательством, но поскольку такой порядок не принят, земельные участки, на которых ранее располагался многоквартирный дом, не могут быть предоставлены из земель, находящихся в публичной собственности, заинтересованным лицам. К счастью, это заблуждение мне удалось разгромить, о чём было подробно написано в заметке из раздела «Новости» от 9 декабря 2022 года.

Буквально на прошлой неделе мне пришлось столкнуться с ещё одним весьма зловредным юридическим заблуждением. Фабула дел такова. В рамках консультаций я посоветовал гражданину, являющемуся собственником доли в праве собственности на земельный участок, осуществить выдел такой доли в рамках процедуры, урегулированной ст. 11.5 Земельного кодекса РФ. Напомним, что выдел земельного участка – это частный случай раздела земельного участка, который отличается от последнего тем, что при выделе режим долевой собственности на земельный участок прекращается только для владельца выделяемой доли, в то время как для остальных собственников режим долевой собственности сохраняется, правда, применительно к новому земельному участку и в других пропорциях.

В итоге, после моей консультации собственниками земельного участка был заказан межевой план, предусматривающий образование самостоятельного земельного участка в счёт выделяемой доли, было заключено соглашение о выделе. Документы были направлены для кадастрового учёта и регистрации права в территориальное Управление Росреестра по Ростовской области. Каким же было удивление моего клиента, когда Росрестр вынес решение о возврате документов на том основании, что по мнению Росрестра, ссылающегося на п. 3 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ,  процедура выдела возможна лишь применительно к земельной доле, то есть доле в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения (более подробно о земельной доле можно прочитать в статье от 26 ноября 2021 года «Что такое земельная доля? Разбираемся в понятии»). То есть, иными словами, Росреестр занял позицию о том, что процедура выдела носит узконаправленный характер и распространяется только на земельный пай. А как быть собственникам долей в праве собственности на земельные участки, которые не отнесены к  категории земель «земли сельскохозяйственного назначения»?

С моей точки зрения, юридическое заблуждение Росрестра можно опровергнуть весьма просто. Для этого достаточно системно проанализировать конструкцию двух правовых норм. Так, если обратиться к ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, становится очевидным, что эта правовая норма предусматривает так называемый «общий случай» выдела земельного участка (пункт 1) и «специальный случай» выдела (пункт 3). В силу прямого указания в пункте 3 «специальный случай» касается именно образования земельного участка путём выдела в натуре земельной доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в порядке, который установлен ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (то есть на основании проекта межевания земельных участков – о проектах межевания земельных участков можно прочитать в заметке из раздела «Статьи» от 30 мая 2022 года). Таким образом, случай выдела в натуре земельного пая (земельной доли) – это частный случай выдела, в то время как пункт 1 рассматриваемой нормы касается выдела доли в праве собственности на земельный участок в общем порядке, то есть земельных участков, не отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения.

Такой же вывод можно сделать в результате толкования подпункта 3 пункта 8 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по смыслу которого в случае выдела в натуре в общем порядке земельного участка, не отнесённого к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права на формируемый земельный участок необходимо представить соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности, в то время как для случаев образования земельных участков в связи с выделом в натуре земельных долей (специальный случай) для государственной регистрации права на формируемые участки должны быть представлены такие документы как копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков и перечень собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Таким образом, при анализе вышеуказанных правовых норм мы видим чёткую дифференциацию между общим случаем выдела земельных участков и частным случаем, рассчитанным именно на выдел земельных паёв.

И, как это часто бывает у нас в России, правая рука нередко не знает, что делает левая. Дело в том, что, как удалось достоверно выяснить, существует официальная правовая позиция Росреестра, а именно его организационного подразделения – управления нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости, выраженная в письме в адрес Минэкономразвития РФ от 27 октября 2020 года исх. № 11-00786/20. Это письмо является весьма небольшим по длине. В нём Росреестр, на основе анализа правовых норм Земельного кодекса ФР и Гражданского кодекса РФ, напрямую признаёт, что «… допускается образование земельного участка путем выдела земельного участка, находящегося в долевой собственности, относящегося к категории «земли населенных пунктов». Следовательно, несостоятельность правовой позиции территориального управления Росрестра по Ростовской области опровергается самим центральным аппаратом Росреестра. Вышеуказанное письмо Росреестра исх. № 11-00786/20 находится в открытом доступе в сети «Интернет».

Таким образом, на сегодняшний день представляется возможным достоверно утверждать, что процедура выдела земельного участка в счёт доли в праве собственности на земельный участок, урегулированная ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, распространяется не только на земельные участки, отнесённые к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения». Выдел доли в праве собственности на земельный участок, отнесенный к категории земель «земли населённых пунктов», также возможен. Не дайте ввести себя в заблуждение при взаимодействии с Росреестром.