На земельном участке расположены многоквартирный дом и пристроенные к нему здания, имеющие самостоятельное назначение. Являются ли собственники таких зданий сособственниками земельного участка в силу закона?

Правило о том, что земельный участок, сформированный под многоквартирным домом, представляет собой часть имущества общего пользования и принадлежит на праве собственности собственникам жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме (пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ), относится к числу известнейших юридических правил, о котором известно каждому юристу, который практикует в сфере земельного, жилищного и градостроительного права.

Вместе с тем, формулировка правовой нормы пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не снимает все спорные вопросы относительно прав на земельный участок, образующий придомовую территорию многоквартирного дома. К слову, надо признать, что некоторые ситуации, которые возникают в многообразии юридической действительности, действительно, не таят в себе каких-либо затруднений. Так, в частности, обстоит дело со встроенными помещениями многоквартирного дома – мы регулярно сталкиваемся с тем, что первые этажи многоквартирных домов регулярно отводятся под помещения коммерческого назначения – магазины и супермаркеты, парикмахерские и т.д. Такие помещения следует рассматривать в качестве встроенных нежилых помещений многоквартирного дома, в связи с чем собственники таких помещений, как и собственники жилых помещений многоквартирного дома, в силу закона выступают собственниками земельного участка, образованного под многоквартирным домом.

Однако, если усложнять ситуацию, рано или поздно неизбежно возникнет вопрос: «А как обстоит дело с собственниками зданий, пристроенных к многоквартирному дому, которые конструктивно не связаны с многоквартирным домом?». Как и в случае со встроенным помещениями, мы также регулярно сталкиваемся с тем, что в границах земельного участка, образованного под многоквартирным домом, иногда расположены пристроенные здания, которые имеют самостоятельное целевое назначение и не предназначены для обслуживания многоквартирного дома. Если обращаться к реалиям Калининграда, то в качестве примера можно привести земельный участок с кадастровым номером 39:15:132503:19 по ул. 9 Апреля, д. 100-104, на котором расположен 14-этажный многоквартирный дом, а также пристроенное к нему здание магазина компьютерной техники «Розетка39». Итак, перед нами стоит задача выяснить, являются ли собственники зданий, пристроенных к многоквартирным домам, сособственниками земельных участков, образующих придомовую территорию многоквартирного дома.

Для поиска ответа на этот вопрос мы применим способ рассуждения «от противного», то есть выдвинем гипотезу, подтверждение или опровержение которой неизбежно выведет нас к установлению объективной истины.

Итак, выдвинем версию о том, что собственники зданий, пристроенных к многоквартирному дому, не являются долевыми сособственниками земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и пристроенные к нему здания, в силу закона. Какие из этого будут вытекать следствия? При таком раскладе собственники пристроенных зданий столкнулись бы с необходимостью, в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, обязательного оформления земельных отношений на земельный участок пропорционального площади соответствующих пристроенных зданий, а именно довыкупить у муниципалитета долю в праве собственности на частично находящийся в публичной собственности земельный участок. Однако, в этом случае возникли бы непреодолимые юридическое трудности. Дело в том, что в соответствии с п. 199 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, который утверждён приказом Росреестра от 7 декабря 2023 года № П/0514, в случае обращения собственников помещений в многоквартирном доме в Росреестр за регистрацией прав собственности на земельный участок как часть имущества общего пользования запись о праве долевой собственности вносится без указания имён собственников соответствующих помещений и размеров принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок. Таким образом, для собственников пристроенных зданий не подлежал бы исчислению размер доли в праве собственности на земельный участок, подлежащий выкупу, для доведения общего показателя долевой собственности на земельный участок до 100/100 долей. Кроме того, в случае верности гипотезы, выдвинутой нами по методу «от противного», возникла бы юридически недопустимая ситуация, при которой собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме являлись бы сособственниками земельного участка в силу закона (пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ) без необходимости обращения в орган публичной власти, распоряжающийся земельными ресурсами, за предоставлением земельного участка, а собственники пристроенных зданий вынуждены были бы приобретать долю в праве собственности на земельный участок у муниципалитета. Исходя из изложенного, гипотеза, выдвинутая методом «от противного», является абсолютно ложной, в связи с чем, если учитывать, что данная гипотеза и противоположная ей гипотеза о принадлежности земельного участка под многоквартирным домом собственникам пристроенных зданий и сооружений на праве собственности в силу закона образуют исчерпывающий перечень вариантов, мы приходим к единственному возможному и достоверному выводу о том, что до раздела земельного участка под многоквартирным домом на несколько самостоятельных земельных участков, единый земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также самостоятельные пристроенные к нему здания, принадлежит собственникам как встроенных, так и пристроенных зданий помещений на праве общей долевой собственности в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Таким образом, между статусом собственников встроенных помещений и собственников пристроенных помещений нет принципиальной разницы.

С учётом того, что в Интернете отсутствует информация по вопросу, который рассматривался мною в сегодняшней статье, полагаю, что изложенный мною материал позволит в изрядной степени снизить информационную неопределённость и будет способствовать правовому просвещению.