Наличие выгодного заявителю проекта межевания, предусматривающего перераспределение земель, ещё отнюдь не означает предоставление земельного участка: разъяснения в свете решения Верховного суда РФ
После двух месяцев ожидания нам наконец-то предоставляется возможность разместить злободневную публикацию на тему интереснейшей истории с отказом в предоставлении гражданке Н.М. Бушмановой земельного участка, образованного путем перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности.
Предыстория такова. Гражданка Н.М. Бушманова является собственником земельных участков с кадастровым номером 39:15:130302:176 и 39:15:130302:177. К восточной границе земельного участка с кадастровым номером 39:15:130302:176 прилегает неразмежёванная территория, находящаяся в неразграниченной государственной собственности, площадью 550 кв.м. Действующий проект межевания, который был утвержден постановлением администрации городского округа «Город Калининград» в 2017 году, предусматривает перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130302:176, 39:15:130302:177 и неразмежёванной территории, то есть образование самостоятельного нового единого земельного участка и его предоставление в собственность путем перераспределения.
Наиболее примечателен в этой ситуации тот факт, что перераспределение земельных участков по сути было предусмотрено самой городской администрацией, поскольку проекты межевания в границах города Калининграда разрабатывает муниципальное предприятие «Городской центр геодезии» ГО «Город Калининград», а утверждение проекта межевания осуществлялось не Правительством Калининградской области, которому с 1 января 2017 года были делегированы соответствующие полномочия, а городской администрацией – по всей видимости, в связи с тем, что решение о разработке проекта межевания было принято до перераспределения полномочий в сфере градостроительной деятельности.
Иными словами, перераспределение земель в пользу Н.М. Бушмановой de jure было одобрено самим муниципалитетом.
При образовании единого земельного участка, который всё-таки был постановлен на государственный кадастровый учет, Н.М. Бушмановой было допущено нарушение закона — заявитель не обратился в КМИ и ЗР за получением согласия на перераспределение, как это предусмотрено ст. 39.29 Земельного кодекса РФ (пп. 2 п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ).
При обращении в КМИ и ЗР за заключением соглашения о перераспределении Н.М. Бушманова получила отказ, мотивированный тем, что в границах присоединяемой и неразмежёванной территории можно образовать самостоятельный земельный участок, что является основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении в соответствии с пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ.
И действительно, в ситуации, когда согласно действующим Правилам землепользования и застройки минимальная площадь земельного участка для индивидуального жилищного строительства составляет 400 кв.м, в границах неразмежёванной территории вполне можно уместить самостоятельный земельный участок.
Н.М. Бушманова обжаловала отказ в административном порядке. Суд первой инстанции оставил административный иск без удовлетворения (решение судьи Центрального районного суда М.П. Киселя по делу 2а-1510/2018 от 27.03.2018), согласившись с аргументами в пользу решения об отказе, которых придерживалась городская администрация.
Калининградский областной суд при рассмотрении апелляционной жалобы решение Центрального районного суда отменил и вынес новое решение, которым административный иск удовлетворил и возложил на администрацию обязанность заключить соглашение о перераспределении (апелляционное определение от 20.06.2018 по делу № 33а-2818/2018). В частности, Калининградский областной суд руководствовался позицией о том, «… при перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, определяющее значение имеет утвержденный проект межевания территории, которому должен соответствовать земельный участок, образуемый путем перераспределения, независимо от предельных максимальных размеров земельных участков, установленных градостроительным регламентом применительно к случаям образования земельных участков в отсутствие проекта межевания территории, и независимо от возможности образования самостоятельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подлежащих перераспределению с земельными участками, находящимися в частной собственности».
Не согласившись с таким положением дел, городская администрация подготовила кассационную жалобу в Президиум Калининградского областного суда. К написанию этой кассационной жалобы мне довелось лично приложить руку. Однако эта жалоба потерпела неудачу и не была передана в Президиум.
После этого городская администрация готовит кассационную жалобу в Верховный суд РФ, которая наконец-то принимается к рассмотрению и передаётся в судебную коллегию по административным делам.
Кассационным определением от 29.05.2019 по делу № 71-КА19-1 Верховный суд РФ апелляционное определение Калининградского областного суда от 20.06.2018 по делу № 33а-2818/2018 отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В кассационном определении, которое опубликовано в открытом доступе на сайте Верховного суда РФ, коллегия по административным делам выразила солидарность с аргументами, приведёнными в обоснование отказа в заключении соглашения о перераспределении калининградской городской администрацией, отметив следующее:
- «… из материалов дела усматривается, что площадь испрашиваемых к перераспределению земель, государственная собственность на которые не разграничена, составляет 553 кв. м, что позволяет сформировать самостоятельный земельный участок для его использования под индивидуальное жилищное строительство, что в свою очередь является в силу подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков…»,
- «… поскольку оспариваемое решение Комитета принято в связи с возможностью формирования из испрашиваемой земли самостоятельного земельного участка, отвечающего требованиям о предельных минимальных размерах, предъявляемых к образуемым земельным участкам, суд апелляционной инстанции не вправе был признавать необоснованным оспариваемое решение Комитета со ссылкой на иные обстоятельства, которые не являлись предметом рассмотрения Комитета, изменяя таким образом основания принятого им отказа, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации».
Точка в этом деле ещё не поставлена, однако, с большой долей вероятности, при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции решение будет вынесено не в пользу Н.М. Бушмановой.
А пока что сделаем следующие основные выводы:
- утверждение проекта межевания муниципалитетом отнюдь не означает юридическую «безупречность» такого проекта межевания и заложенных в него решений о границах образуемых земельных участков;
- как при рассмотрении заявлений об образовании земельных участков на основании схемы расположения земельных участков на КПТ, образуемых путем перераспределения, так и при рассмотрении вопроса о даче согласия на перераспределение в соответствии с проектом межевания действуют одни и те же основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).
Таким образом, если действующий проект межевания предусматривает выгодное вам решение об образовании и предоставлении земельного участка путем перераспределения, нет никакой гарантии того, что вы этот земельный участок непременно получите. При рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка путем перераспределения органы местного самоуправления не обязаны слепо исполнять проект межевания и вправе проверить законность заложенных в него решений сквозь призму оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении, предусмотренных п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ.