Краткие тезисы о том, что надо знать об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной по состоянию на конец 2022 года

Вскоре после запуска моего сайта в марте 2019 года мною было опубликовано несколько подробных статей, которые были посвящены вопросам оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Так получилось, что в течение последовавших после этого трёх с половиной лет мне ни разу не довелось оказывать услугу по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, вследствие чего я несколько «подзапустил» свои знания о законодательстве в этой сфере. Лишь в начале ноября 2022 года ко мне обратился клиент, заинтересованный в том, чтобы я провёл процедуру по установлению кадастровой стоимости земельного в размере, установленном по итогам рыночной оценки. Само собой разумеется, что я вынужден был обратиться к законодательству. И вот тут-то я выяснил, что очень многое пропустил, поскольку законодательство, регулирующее вопросы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, существенно обновилось. В целях наглядности и доступности изложения я хотел бы в виде кратких тезисов сопоставить наиболее важные принципы, по которым осуществлялось процедура установления кадастровой стоимости земельных участков в виде рыночной, до реформы законодательства и после.

До вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», то есть до 11 августа 2020 года, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной осуществлялось на основании следующих принципов:

• для физических лиц не было обязательным соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то есть физические лица могли напрямую обращаться в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (абз. 3 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»);
• для юридических лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления был установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, выражающийся в необходимости обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, сформированную при территориальном управлении Росреестра (абз. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 217-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»);
• как следует из вышеуказанных двух тезисов, на досудебной стадии споры о размере кадастровой стоимости рассматривались комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• рыночная стоимость объекта недвижимости, отображаемая в отчёте, прилагаемом к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, должна была быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 217-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), то есть оценка рыночной стоимости должна была носить ретроспективный характер.

С принятием Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ вышеуказанные принципы оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости претерпели существенные изменения. После вступления вышеуказанного федерального закона в силу и до момента принятия необходимого решения высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации действовал переходный период, в течение которого положения ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», то есть той самой правовой нормы, которой были введены в действие новые принципы оспаривания кадастровой стоимости, временно не применялись. В пределах Калининградской области переходный период завершился 30 ноября 2021 года. Так, в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 в качестве даты перехода к применению на территории Калининградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» было установлено 1 декабря 2021 года. Таким образом, в силу пп. 3 п. 2 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 217-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» начиная с 1 декабря 2021 года:

• не применяются положения ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которые были ориентированы на правоотношения, имевшие место до вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ;
• не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая также была ориентирована на правоотношения, имевшие место до вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ;
• применяются положения ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которые ориентированы на новые условия, введённые в действие после вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ.

Таким образом, на данный момент порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и, в том числе земельных участков, в размере рыночной регулируется ст. 22.1 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ. Основные принципы, на которых строится данный процесс, могут быть отражены в виде следующих тезисов:

• возможность физических лиц напрямую обращаться с административным иском в суд отменена – физические и юридические лица обязаны сперва обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в специальное бюджетное учреждение (п. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ);
• комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости упразднены (на территории Калининградской области упразднены на основании распоряжения Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 229-рп);
• бюджетным учреждением, которое уполномочено на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, являются учреждения, создаваемые при исполнительных органах государственной власти субъектов РФ – в Калининградской области таким бюджетным учреждением является ГБУКО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости Калининградской области»;
• рыночная оценка больше не должна быть ретроспективной, то есть не должна осуществляться на дату, на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости (п. 5 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ);
• заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной должно быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянии на которую определена рыночная стоимость (пп. 2 п. 8 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ);
• отчёт о рыночной стоимости, являющийся приложением к заявлению об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, должен быть представлен в виде электронного документа (п. 5 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ);
• решение бюджетного учреждения, принятое в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, может быть обжаловано в порядке, установленном гл. 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, при этом в рамках административного иска возможно как заявление требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, так и требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (п. 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Таковы главные тезисы применительно к процессу установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной. Надеюсь, что эти тезисы, снабжённые ссылками на конкретные правовые нормы действующего законодательства,  позволяют читателю быстро сориентироваться и принять грамотные решения.