Конституционный суд РФ подтверждает правильность подхода, согласно которому предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости без проведения торгов возможно только при условии соразмерности площади земельного участка и площади расположенного на нём объекта

Такое проявление принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (расположенных на них объектов) как необходимость соблюдения соразмерности площади здания и площади сформированного под ним земельного участка в ходе предоставления такого земельного участка из земель, находящихся в публичной собственности, относится к числу одного из интереснейших и важнейших постулатов земельного права, выработанных в судебной практике. Одним из логических следствий, выводимых из этого постулата, является принцип, в соответствии с которым площадь земельного участка, необходимая для строительства объекта недвижимости, по общему правилу значительно превышает площадь земельного участка, необходимого для обслуживания уже существующего возведённого здания (таким образом, владение на праве собственности объектом капитального строительства, расположенным на арендуемом земельном участке, отнюдь не означает, что собственник такого объекта вправе приобрести такой земельный участок в собственность в соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ без обоснования площади, необходимой для обслуживания и эксплуатации такого здания). Данному постулату было посвящено несколько заметок, ранее опубликованных мною на моём сайте. Несмотря на то, что рассматриваемый принцип-постулат был сформулирован не позднее 2020 года и успел прочно войти в юридическую доктрину, как свидетельствует судебная практика, участники земельных правоотношений по-прежнему продолжают «наступать на старые грабли», допуская одни и те же ошибки, а именно претендуя на приобретение земельных участков, площадь которых кратно превышает площадь расположенных на них зданий.

Совсем недавно Конституционный суд РФ рассматривал конституционную жалобу двух юридических лиц – ООО «Версия Вариант-2» и ООО «Версия-3» (далее по тексту – «общества»), которые претендовали на выкуп в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ земельных участков под существующими объектами недвижимости при том, что площадь запрошенных земельных участков превышала площадь принадлежащих данным обществам зданий в 12 и 112 раз соответственно. Конституционная жалоба была подана обществами постольку, поскольку, с их точки зрения, соответствующие положения Земельного кодекса РФ, и, в частности, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, «… не содержат конкретных критериев соразмерности земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений, возлагают на хозяйственные общества – в случае судебного спора – обязанность доказывания наличия такой соразмерности». Конституционный суд РФ отказал в принятии конституционной жалобы к рассмотрению (Определение от 29 мая 2025 года № 1359-О/2025 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы обществ с ограниченной ответственностью «Версия Вариант-2» и «Версия-3» на нарушение их конституционных прав рядом положений Земельного кодекса Российской Федерации»), разместив в тексте вышеуказанного судебного акта ряд важных воззрений, которые заслуживают того, чтобы быть рассмотренными.

1. Конституционный суд РФ указал, что принцип соразмерности площади земельных участков и площади расположенных на них зданий представляет собой гарантию, которая призвана уравновесить те преимущества, которые извлекают лица, имеющие право на приобретение земельных участков без проведения торгов, относительно тех лиц, которые вправе приобрести земельные участки только на торгах: «… определение границ и площади соответствующего земельного участка, предоставляемого без торгов, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение данной процедуры и злоупотребление ею в ущерб предоставлению земельных участков на торгах, обеспечивающих справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности».

2. Далее, обращаясь к вопросу, который был непосредственно сформулирован обществами в конституционной жалобе, Конституционный суд РФ пришёл к заключению о том, что отсутствие в действующем земельном законодательстве единых нормативов для определения контуров и площади минимально необходимой территории, требующейся для обслуживания существующих объектов капитального строительства, является оправданным в силу того, в гражданском обороте фигурируют объекты недвижимости с различными характеристиками: «… Отсутствие же в земельном законодательстве исчерпывающих критериев для определения соразмерности площади и конфигурации конкретного земельного участка исходя из объективной необходимости эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений – при наличии соответствующих общих нормативов в этом вопросе, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 6 статьи 30, статья 38 и др.), – может быть оправдано с учетом многообразия объектов недвижимости, особенностей их расположения, производственных и иных характеристик».

И, действительно, специфика правоотношений, связанных с возведением объектов недвижимости различного назначения (например, жилые здания и нежилые здания), не позволяет установить на уровне федерального закона какие-либо единые критерии, которыми можно было бы руководствоваться при определении минимальной площади земельных участков, необходимых для обслуживания расположенных на них объектов капитального строительства. Тем не менее, насколько известно, градостроительные регламенты, принятые в составе правил землепользования и застройки, а также многочисленные СП и СНиП (например, СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям») являются вполне достаточными источниками, из которых могут быть почерпнуты нормативы, позволяющие с безусловной точностью определить минимально необходимую площадь земельного участка, требующуюся для обслуживания существующего объекта капитального строительства.

Проанализированное нами определение Конституционного суда РФ полностью укладывается в канву и содержание судебной практики по спорам о приобретении земельных участков под существующими объектами недвижимости и будет содействовать укреплению подходов, в соответствии с которым правообладатель здания или сооружения не вправе приобрести земельный участок, если его площадь кратно превышает площадь расположенных на нём объектов. При этом в плане содержания Конституционному суду РФ также можно поставить в заслугу, что он обозначил обстоятельства, которые руководствовался правоприменитель при постулировании принципа о том, что площадь земельного участка должна быть соразмерной площади зданий, а именно указал, что таким образом уравновешиваются преимущества, которыми обладает лицо, имеющее право приобрести земельный участок без проведения торгов, по сравнению с лицами, которые вправе приобрести земельные участки исключительно на торгах.