03
Июн
2024

Категория земель в отношении принадлежащего вам земельного участка не установлена. Каковы юридические последствия?

Ситуация, подробно проиллюстрированная мною в статье от 25 января 2024 года, получила своё продолжение, что и подтолкнуло меня к написанию настоящей заметки. Проблема, с которой мне довелось столкнуться по результатам реализации многоступенчатой процедуры постановки на кадастровый учёт, регистрации права собственности и уточнения местоположения границ ранее учтённого земельного участка, состояла в том, что ранее учтённый земельный участок встал на кадастровый учёт с неустановленной категорией земель. Иными словами, в итоговой выписке из ЕГРН на земельный участок в графе «категория земель» указано: «не установлена». Несмотря на то что земельный участок однозначно расположен в границах городского округа «Город Калининград», произошедшее является совершенно закономерным, поскольку категория земель не была указана в постановлении органа местного самоуправления, на основании которого земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения в начале 90-х годов прошлого века. То есть в правоустанавливающем документе на землю категория земель не определена. Каковы юридические последствия такого юридического недостатка?

В связи с этим нужно понимать, что категория земель – это важнейшая категория земельного права, которой, как следует из пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, наравне с разрешённым использованием земельного участка определяется правовой режим соответствующего земельного участка. Получается, что земельный участок, в отношении которого не установлена категория земель, является земельным участком с неопределённым правовым статусом. Изучение судебной практики позволяет утверждать, что отсутствие установленной категории земель является серьёзнейшей юридической проблемой, которая по рукам и ногам сковывает правообладателя такого земельного участка. Предлагаю рассмотреть, какие юридические последствия возникают в том случае, если категория земель не установлена.

1. Отсутствие установленной категории земель может означать, что земельный участок в целом не может участвовать в гражданском обороте и, следовательно, не может быть объектом каких-либо гражданско-правовых сделок

Предметом рассмотрения Московского областного суда был иск А. к ФГБУ «ФКП Росреестра» об обязании исправить техническую ошибку в сведениях ЕГРН о земельном участке. По договору истец приобрёл у сельскохозяйственного кооператива земельный участок, отнесённый согласно правоустанавливающим документам к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения». Однако, орган регистрации прав приостановил государственную регистрацию перехода прав, поскольку в ЕГРН имелась отметка об отсутствии установленной в отношении этого земельного участка категории земли. Кроме того, по результатам осмотра был выявлен факт наложения земельного участка на лесной участок.  Фактически в границах приобретённого истцом земельного участка находился участок леса. Московский областной суд удовлетворил исковое заявление А., посчитав аргументы органа регистрации прав на счёт того, что категория земель не установлена, неубедительными (апелляционное определение Московского областного суда от 31 октября 2016 года по делу № 33-27708/2016). Вместе с тем, как следует из мотивировочной части судебного акта, в случае если бы аргументы ответчика были признаны обоснованными, суд признал бы невозможность регистрации перехода прав на земельный участок, отметив буквально следующее: «Категория земли является важнейшей правовой характеристикой участка, от которой зависят его оборотоспособность, порядок приобретения прав, предельный максимальный или минимальный размер. Категория земли – это основание для разграничения государственной собственности на землю, то есть для определения правообладателя участка. В силу статьи 8 ЗК РФ отсутствие сведений о категории влечет невозможность совершения сделок с земельным участком. Земельный участок с неустановленной категорией земли – это объект с неустановленным правовым режимом, который не может участвовать в обороте». Таким образом, суд общей юрисдикции в целом пришёл к выводу, что земельный участок, в отношении которого не установлена категория земель, является не просто ограниченным, а изъятым из оборота, в силу чего в отношении такого земельного участка не могут быть заключены какие-либо гражданско-правовые сделки.

Частным случаем описываемых последствий отсутствия установленной в отношении земельного участка категории земель является ситуация, когда орган публичной власти, распоряжающийся землями, находящимися в публичной собственности, отказывает лицу, владеющим земельном участком на праве постоянного бессрочного пользования, в предоставлении этого же земельного участка в собственность или в аренду в порядке переоформления права бессрочного пользования в соответствии с процедурой, установленной п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 декабря 2015 года по делу № А56-17089/2013).

2. Отсутствие установленной категории земель может препятствовать регистрации права собственности на поставленный на кадастровый учёт ранее учтённый земельный участок в соответствии с положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Гражданину В.А.П., являвшемуся собственником жилого дома, Росреестром было отказано в регистрации права собственности (на основании абз. 1, 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ) на учтённый в ЕГРН ранее учтённый земельный участок, на котором был расположен такой дом, предоставленный в 1925 году на праве постоянного пользования, в связи с тем, что в отношении такого земельного участка не были установлены категория земель, вид разрешённого использования и границы. Отказ Росреестра был обжалован в порядке административного судопроизводства. Суд первой инстанции (Сергиево-Посадский городской суд) административный иск оставил без удовлетворения. Московский областной суд административные исковые требования удовлетворил. Управление Росреестра по Московской области обжаловало апелляционное определение суда апелляционной инстанции в кассационном порядке. Удовлетворяя кассационную жалобу и отменяя апелляционное определение Московского областного суда, Первый кассационный суд общей юрисдикции (кассационное определение от 13 января 2020 года по делу № 88а-196/2020) руководствовался следующим:

– «вид или виды разрешенного использования земельного участка, категория земли являются характеристиками земельных участков, сведения о которых вносятся в государственный кадастр недвижимости и документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

– «в соответствии с п. 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2015 года № 943 (следует отметить, что этот приказ утратил силу, в настоящее время порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости установлен приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 – прим. В.А. Шефер), в запись кадастра недвижимости о земельном участке указывается, в том числе, категория земель, к которой отнесен земельный участок, вид (виды) разрешенного использования»;

– «… категория земли является важнейшей правовой характеристикой земельного участка, от которой зависят его оборотоспособность, порядок приобретения прав, предельный или минимальный размер, кадастровая стоимость для целей налогообложения».

Таким образом, суд кассационной инстанции пришёл к выводу о недопустимости регистрации права собственности на земельный участок, который не обладает характеристиками (в том числе, категория земель), которые в обязательном порядке должны содержаться в ЕГРН.

3. Отсутствие установленной категории земель может влечь за собой неопределённость кадастровой стоимости земельного участка

Здесь всё весьма закономерно. Категория земель является одним из основных ценообразующих факторов, используемых для определения кадастровой стоимости земельного участка (приложение № 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, которые утверждены приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336). Соответственно, отсутствие установленной категории земли хоть и необязательно, но в ряде случаев может оказаться причиной того, что кадастровая стоимость земельного участка окажется неопределённой. Примером судебного акта, в котором косвенно рассматривается такая проблематика, является апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 году по делу № 33-7815/2015, в котором судом было отмечено: «Установление категории земельного участка необходимо заявителям для определения кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка, исходя из которой будет определена выкупная цена земельного участка в соответствии с законодательством РФ и поданным ими ранее заявлением о предоставлении в собственность земельного участка».

4. Отсутствие установленной категории земель может влечь за собой сложности с регистрацией прав на объекты, расположенные на земельном участке

Судебная практика свидетельствует о том, что иногда в силу отсутствия установленной категории земель Росреестр отказывает в регистрации прав на объекты недвижимости, расположенные на соответствующих земельных участках. В качестве прецедента можно привести административный спор между Управлением Росимущества в городе Москве и Управлением Росреестра по Московской области, который отказал в регистрации права федеральной собственности на существующее здание трансформаторной подстанции в связи с тем, что в отношении земельного участка, на котором длительное время находилась такая подстанция, не была установлена категория земель (постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2021 года по делу № А41-69834/2020). Следует отметить, что по данному спору решение Росреестра об отказе в регистрации права федеральной собственности было признано незаконным, однако данный факт не свидетельствует, что проблема регистрации прав на объекты капитального строительства в такого рода ситуациях не существует.

В ходе подготовки к написанию настоящей статьи я осуществлял интенсивный поиск судебных решений, вынесенных по делам об отказе в выдаче разрешений на строительство (или «уведомлений» применительно к индивидуальным жилым домам и садовым домам) в связи с отсутствием установленной категории земель. Однако, в рамках бесплатных версий справочных правовых систем «КонсультантПлюс» и «Гарант» обнаружить такого рода решения мне не удалось, хотя у меня лично нет никаких сомнений в том, что такие решение регулярно выносятся.

Таким образом, как можно убедиться, неустановленность категории земель (наличие в выписке из ЕГРН в графе «категория земель» записи: «не установлена») – это очень серьёзная юридическая проблема, решение которой является непременным условием того, чтобы земельный участок приобрёл статус полноценного объекта гражданского оборота. В том случае, если вы добились постановки на кадастровый учёт ранее учтённого земельного участка, и в правоустанавливающем документе, на основании которого был осуществлён кадастровый учёт, категория земель не указана, вопрос решается путём обращения в орган местного самоуправления с заявлением о вынесении постановления об отнесении земельного участка к определённой категории земель (п. 11 ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).