Калининградская администрация «продвигает» новые правила определения предельных размеров земельных участков согласно проектам межевания и запрещает раздел земельных участков под гаражными обществами
Важные изменения будут в ближайшее время внесены в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград».
Проект изменений, утверждённый постановлением главы ГО «Город Калининград» от 14.08.2019 № 31 (текст проекта можно скачать по ссылке: https://www.klgd.ru/activity/construction/public/public_discussions/pzz/proect_31.pdf), успешно прошёл обсущественные обсуждения и ожидает утверждения со стороны губернатора Калининградской области.
Достоинства проекта состоят в том, что он «снимает» противоречия, касающиеся предельных размеров земельных участков, образуемых по проекту межевания территории.
Собственно, надо признать, что и ныне действуюшая редакция Правил каких-либо неясностей в этом вопросе отнюдь не предполагает. Правила содержат норму о том, что при наличии проекта межевания предельный размер земельного участка определяется проектом межевания, то есть проект межевания может предусмотреть образование земельного участка размером, превосходящим предельный размер, установленный градостроительным регламентом.
В общем-то, вполне себе безобидное положение. И действительно, из своего опыта могу сказать, что в период действия предыдущих ПЗЗ, которые содержали аналогичное правило, та же калининградская городская администрация неоднократно предоставляла гражданам земельные участки под существующие объекты недвижимости, размер которых превышал размер, предусмотренный градостроительным регламентом. Однако, к сожалению, вследствие недостаточного уровня методологической подготовки отдельных исполнителей и слабого владения аппаратом формальной логики, в некоторых муниципалитетах Калининградской области возникли сомнения в законности этой практики. Сомнения в правильности мнения о том, что проект межевания может предусматривать образование земельного участка любого размера, возникли не вследствие изъянов в формулировке норм тех или иных ПЗЗ, а в результате казуистичности и непоследовательности мышления отдельных людей, ответственных за толкование норм ПЗЗ. В результате превалирования этого в корне ошибочного и «путаничного» мнения жители Калининградской области стали сталкиваться с отказами в предварительном согласовании предоставления земельных участков в случаях, когда проекты межевания предусматривали образование земельных участков размером, превышающим размер, установленный градостроительным регламентом.
Будущая редакция ПЗЗ г. Калининграда будет предусматривать, что максимальный размер земельного участка, образуемого по проекту межевания, не может превышать предельный размер земельного участка, установленный градостроительным регламентом, на величину, равную минимальному размеру земельного участка для соответствующего вида разрешенного использования, установленному градостроительным регламентом. На примере земельных участков для индивидуального жилищного строительства это будет означать, что максимальный размер земельного участка по проекту межевания не может составлять больше 1600 кв.м, поскольку максимальный размер земельного участка согласно градостроительному регламенту составляет 1200 кв.м, а минимальный 400 кв.м.
Следующее важное нововведение касается того, что впредь в границах города Калининграда формально впредь запрещён раздел земельных участков, занимаемых гаражными обществами и гаражными кооперативами.
Откуда растут «ноги»? Дело в том, что в конце прошлого года группа владельцев гаражей из гаражного общества «А. Невский» заходила отделиться от «материнской организации». Создав собственный кооператив, инициативная группа обратилась в КМИ и ЗР городской администрации за утверждением схемы раздела земельного участка, арендуемого «А. Невский». КМИ и ЗР схему раздела утвердил, однако председатель ГО «А. Невский», желая и дальше «иметь доход» с крепостных гаражевладельцев, отказался обращаться в Росреестр за постановкой новых земельных участков на кадастровый учет. В результате операция, которая могла принести «освобождение» для действительно инициативных, трудолюбивых и небезразличных граждан, накрылась «медным тазом». Чиновников из КМИ и ЗР эта ситуация естественно смутила, ведь по сути они доверились «сепаратистам», не удостоверившись в отсутствии конфликта между ними и «организацией-маткой». Во избежание такого рода прецедентов в будущем чиновники из КМИ и ЗР решили перестраховаться и разработали проект внесения изменений в ПЗЗ, который в завуалированной форме ставит крест на попытках раздела земельных участков под гаражными обществами.
Вы спросите, почему в завуалированной форме? А дело в том, что напрямую вступающая в силу редакция ПЗЗ раздел не запрещает! Ведь это было бы прямым нарушением норм Земельного кодекса РФ, что создало бы предпосылки для неотвратимого признания такого рода изменений противоречащими законодательству в рамках административного судопроизводства. Именно поэтому решение о запрете раздела было «продавлено» через конструкцию «предельных размеров». Проект, разработанный сотрудниками КМИ и ЗР калининградской администрации, предусматривает, что предельные размеры земельных участков под гаражными обществами принимаются равными площадям земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН на дату утверждения ПЗЗ. Далее проект предусматривает, что это положение не распространяется на случаи объединения и перераспределения земельных участков. Раздел как форма образования земельных участков, само собой разумеется, забыт неслучайно!
Таким образом, по сути предельный размер земельных участков под гаражными обществами и кооперативами проектом изменений в ПЗЗ не устанавливается. Однако благодаря расчётливому подбору логично взаимосвязанных фразеологических конструкций, уклонившись от формулировок, которые носили бы заведомо незаконный характер, калининградская администрация de jure запретила раздел земельных участков, предоставленных гаражным обществам и кооперативам.
С точки зрения качества юридической техники новация выглядит весьма «топорной», однако в современных российских условиях непопулярные решения именно так и проталкиваются.