Как оформить земельные отношения в случае приобретения здания, расположенного на земельном участке, который предоставлен отчуждателю такого здания на праве пожизненного наследуемого владения?

К числу широко известных проявлений такого основополагающего и сакрального принципа земельного права как принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) относится закономерность, в соответствии с которой отчуждение объекта капитального строительства осуществляется одновременно с отчуждением сформированного под таким объектом земельного участка. Правовой норме пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ корреспондируют ст. 273 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, которыми – в развитие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов – установлено, что пре переходе права собственности на здание к приобретателю здания переходит и право на земельный участок в границах, необходимых для его использования. Этим никогда не удивить. Повседневный гражданский оборот представлен миллионами случаев, когда, к примеру, продажа жилого дома подразумевает одновременную продажу земельного участка, либо, если земельный участок предоставлен собственнику расположенного на нём жилого дома на праве аренды, одновременно со сделкой по отчуждению здания происходит заключение соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Вместе с тем, в юридической действительности представлены более сложные ситуации, связанные с переходом права на землю в случае отчуждения расположенных на нём зданий и сооружений. Это обусловлено тем, что вещные права на землю не исчерпываются только правом собственности и правом аренды. Помимо этих стандартных видов прав на землю существуют также право безвозмездного срочного пользования, право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения. В моей сегодняшней заметке мне хотелось бы остановиться на проблематике, связанной с реализацией принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов применительно к праву пожизненного наследуемого владения на земельные участки, о котором мы уже писали в статье от 17 июля 2023 года.

Напомню, что право пожизненного наследования происходит от римского эмфитевзиса и представляет собой российский вариант чиншевого права, которое проникло в российскую правовую систему благодаря включению в состав Российского государства земель Речи Посполитой в конце 18 века. Право пожизненного наследуемого владения является вещным правом, на котором земельные участки массово предоставлялись для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского фермерского хозяйства в начале 90-х годов XX века на основании ст. 6 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» и ст. 20 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле. В ныне действующей редакции Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения не предусмотрено, однако в ЕГРН по-прежнему немалым является количество записей об обременении земельных участков правом пожизненного наследуемого владения.

Актуальность тех рассуждений, которые будут мною представлены в сегодняшней статье, объясняется тем, что право пожизненного наследуемого владения переходит только в порядке наследования. Отчуждатель жилого дома, расположенного на земельном участке, который предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, не может ни подарить, ни продать, ни уступить право пожизненного наследуемого владения (по аналогии с правом аренды) приобретателю объекта недвижимости. Это означает, что в практике широко представлены ситуации, когда право на объект капитального строительства принадлежит одному лицу, а правообладателем земельного участка числится другое лицо, которому земельный участок был изначально предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения либо которое приобрело такое право на землю в порядке наследования.

Само собой разумеется, что вышеуказанная юридическая ситуация является недопустимой, поскольку в таких ситуациях имеет место прямое нарушение прав и законных интересов нового собственника объекта капитального строительства, вытекающих из положений п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 273 Гражданского кодекса РФ.

Способы разрешения такого рода юридической проблемы напрямую действующим земельным законодательством не урегулированы, однако изучение закономерностей судебной практики свидетельствует о том, что алгоритмы решения настоящей проблемы выработаны. Мне хотелось бы на них кратко остановиться.

Способ 1. Приобретатель (новый собственник) жилого дома обращается в суд с исковым требованием к субъекту права пожизненного наследуемого владения на земельный участок о прекращении такого права.

Примером обкатки данного алгоритма на практике может служить Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 января 2025 г. по гражданскому делу № 8Г-1605/2024, который рассматривал кассационную жалобу субъектов права пожизненного наследуемого владения на решение суда первой инстанции (Пятигорский городской суд Ставропольского края), который своим решением удовлетворил исковое заявление приобретателя жилого дома Ф.И.Д. о прекращении права пожизненного наследуемого владения граждан Ю.В.К., Т.В.П. и Е.В.Х. в отношении земельного участка. Утверждая судебные акты судов первой и апелляционной инстанции, Пятый кассационный суд общей юрисдикции отметил следующее: «… Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований Ф.И.Д., суд первой инстанции руководствовался положениями статей 17, 18, 218, 271, 552, 1112, 1113, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 36 Земельного кодекса, Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», и исходил из того, что право пожизненного наследуемого владения земельного участка перешло к истцу в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому собственнику одновременно с приобретением права собственности на здание, поскольку оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается, в связи с чем суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований». Следует отметить, что суд кассационной инстанции несколько нелогично высказался на счёт того, что в связи с переходом права собственности на здание к покупателю перешло и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, чего, конечно, быть не могло, поскольку право пожизненного наследуемого владения может перейти к другому лицу только в порядке наследования.

Способ 2. После заключения сделки по отчуждению здания продавец, являющийся одновременно субъектом права пожизненного наследуемого владения, отказывается от этого права путем обращения в Росреестр.

Отказ от права на земельный участок (п. 1 ст. 45 Земельного кодекса РФ) приводит к регистрации в отношении земельного участка права муниципальной собственности, что позволяет новому собственнику здания прибрести земельный участок у муниципалитета в собственность или в аренду. Такого рода ситуация обыграна в Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02 февраля 2023 г. по гражданскому делу № 8Г-31791/2022, который в кассационном порядке рассматривал исковое заявление Е.Б.П. и Н.Б.П. – о признании недействительным договора купли-продажи 5/6 долей в праве собственности на земельный участок, заключённый между администрацией города Кузнецка Пензенской области и ответчиком И.В.К. Оставляя решения судов нижестоящих инстанций без изменения, суд кассационной инстанции руководствовался следующим: «Поскольку земельный участок … находился в собственности муниципального образования после прекращения права пожизненного наследуемого владения Лавреновой Р.А. на 5/6 долей земельного участка, указанные доли земельного участка вновь перешли в распоряжение исполнительного органа муниципального образования г. Кузнецк, который 28 ноября 2017 г. в лице Комитета по управлению имуществом города Кузнецка передал их новому собственнику 5/6 долей объекта недвижимости, расположенного на этом же земельном участке – Коренковой И.В. по договору аренды № 6127 сроком на 49 лет». Рассматриваемый способ решения проблемы подразумевает совершение активных действий со стороны субъекта права пожизненного наследуемого владения.

Способ 3. Новый собственник жилого дома обращается в орган регистрации прав с заявлением о прекращении права пожизненного наследуемого владения, субъектом которого является предыдущий собственник объекта капстроительства

Также довольно распространённый случай решения юридической проблемы, который не подразумевает совершение каких-либо активных действий лицом, являющегося отчуждателем здания и субъектом права пожизненного наследуемого владения одновременно. Такой способ решения вопроса получил своё отражение в кассационном определение Судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 31 июля 2023 г. по делу № 8а-21135/2023, который при оставлении судебных актов нижестоящих судов без изменения руководствовался следующим: «Проанализировав положения статей 266, 271, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суды правильно отметили, что при отчуждении собственником строения, расположенного на земельном участке, находящемся у этого же лица на праве пожизненного наследуемого владения, за ним не сохраняется право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, поскольку оно в том же объеме прав переходит к новому собственнику строения; при этом право владения и пользования земельным участком у нового собственника расположенной на нем недвижимости возникает в силу закона, что означает прекращение права пожизненного наследуемого владения на земельный участок у прежнего собственника строения». Как можно судить на вышеуказанном примере, несмотря на то что формально право пожизненного наследуемого владения может быть перейти к другому лицу исключительно в порядке наследования, суды время от времени делают легковесный и не донца юридический грамотный вывод о возможности фактического перехода права пожизненного наследуемого владения к приобретателю объекта капитального строительства, расположенного на соответствующем земельном участке.

Таковы основные способы решения интересующей нас юридической проблемы, которые мне удалось выявить на сегодняшний день. У меня есть основания полагать, что вышеуказанными тремя вариантами способы преодоления чужого права пожизненного наследуемого владения не исчерпываются. Если мне удастся выявить новые алгоритмы решения затронутого нами вопроса, я ими обязательно поделюсь.