Как обстоит дело с приобретением земельных участков, расположенных в населённых пунктах на территории национального парка «Куршская коса»?
Калининградцы и гости нашей области любят Кушскую косу. Уникальная природа, тишина и уединённость – всё то, о чём можем мечтать романтически настроенная личность. В свою очередь, строительство или приобретение жилого дома на Куршской косе – это вообще мечта, реализовать которую в силу дороговизны могут лишь очень немногие. Однако, при всём при этом несмотря на привлекательность идеи обладания недвижимостью в границах национального парка, расположенного в нашей области, юридический режим, который до недавного времени был установлен для владельцев земельных участков в пределах Куршской косы, был, мягко говоря, малоприятным. Чем это было обусловлено?
Постановлением Совета министров РСФСР от 6 ноября 1987 года № 423 был учреждён национальный парк «Куршская коса». В силу п. 1 ст. 95 Земельного кодекса РФ земли национальных парков относились и относятся к категории земель «Земли особо охраняемых природных территорий». Таким образом, все земельные участки, которые попали в границы национального парка «Куршская коса», относились к землям особо охраняемых природных территорий. В соответствии с п. 6 ст. 95 Земельного кодекса РФ земли национальных парков относятся к федеральной собственности. Кроме того, этой же правовой нормой (п. 6 ст. 95 Земельного кодекса РФ) в редакции, действовавшей до 10 января 2021 года, было установлено правило о том, что земельные участки, расположенные в границах национальных парков, не подлежат приватизации. Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земельные участки в границах национальных парков относятся к федеральной собственности. Также учитывалось, что в соответствии с положениями Федерального закона от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», который утратил силу 30.06.2006, в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникало право, относились земельные участки, включённые в составе земель лесного, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель обороны и безопасности. Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 4 и пп. 1 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, занятые национальными парками, имели статус либо изъятых из оборота, либо ограниченных в обороте. Таким образом, в соответствии с положения действовавших до недавного времени правовых норм все земельные участки, которые находились в границах национального парка «Куршская коса», относились к категории земель «Земли особо охраняемых природных территорий» и были разграничены в федеральную собственность, то есть принадлежали Российской Федерации.
Проиллюстрированный ваше правовой режим также распространялся на земельные участки, расположенные в границах населённых пунктов, вошедших в состав национального парка. Данная точка зрения были подтверждена судебной практикой. В частности, широкую огласку по стране получило решение Арбитражного суда Республики Бурятии от 07.06.2019 по делу № А10-1149/2019, которым администрации одного из муниципалитетов в Республики Бурятии было отказано в признании права муниципальной собственности на земельные участки, на которых располагались находящиеся в муниципальной собственности здания и сооружения, в связи с тем, что земельные участки входили в границы национального парка «Тункинский» и их собственником, несмотря на принцип единства судебных земельных участков и расположенных на них зданий (ст. 35 Земельного кодекса РФ), могла являться исключительно Российская Федерация (в последующем это решение устояло в Верховном суде РФ – Определение Верховного суда РФ от 03.02.2020 № 302-ЭС19-26895).
Для собственников земельных участков, расположенных в населённых пунктах Куршской косы, последствия вышеуказанного правового режима оказались весьма драматичными. Начиная с конца 80-х годов прошлого века собственникам некоторых жилых домов, расположенных в посёлках Куршской косы, местные органы власти отводили земельные участки под строительство жилых домов на праве постоянного бессрочного пользования. После вступления в силу «дачной амнистии» (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ), которая была оформлена изменениями в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступившими в силу с 1 сентября 2006 года, владельцы земельных участков, предоставленных до 10 ноября 2001 года на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, получили право без каких-либо дополнительных проволочек перерегистровать право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения соответственно на право собственности, чем и воспользовались владельцы многих земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов Куршской косы. В результате на практике возникло немалое количество прецедентов, когда, несмотря на рассмотренный выше правовой режим земель национального парка, в отношении немалого количества земельных участков на Куршской косе было зарегистрировано право частной собственности.
Результатом этой ситуации стала довольно опричная и жестокая по своей сути практика, в рамках которой Территориальное Управление Росимущества обращалось в Зеленоградский районный суд с исковыми заявлениями о признании зарегистрированных в Росреестре прав собственности физических лиц отсутствующими. Все без исключения исковые заявления судом удовлетворялись (например, решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17 мая 2016 года по делу № 2-168\16г), в результате чего довольно многие граждане лишились прав собственности на свои земельные участки. При этом Зеленоградским районным судом Калининградской области делалась оговорка о том, что соответствующие граждане были не лишены права вновь зарегистрировать право постоянного бессрочного пользования или приобрести земельные участки в аренду.
Пересмотр федеральным законодателем подходов к урегулированию правового режима земельных участков, входящих в границы национальных парков, но при этом расположенных в границах населённых пунктов, обусловил принятие Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу c 10 января 2021 и перевернул с ног на голову правовой статус такого рода земельных участков. Рассмотрим тезисно суть внесённых вышеуказанным законом изменений:
- п. 2 ст. 95 Земельного кодекса РФ был дополнением предложением о том, что «… земли и земельные участки в границах населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населенных пунктов». Таким образом, законодатель установил, что в том случае, если населённый пункт полностью входит в границы национального парка, земли в границах такого населённого пункта относятся не к категории «Земли особо охраняемых природных территорий», а к категории «Земли населённых пунктов». Таким образом, территория расположенных на Куршской косе посёлков Лесной, Рыбачий и Морское относится к землям населённых пунктов.
- в новой редакции изложен п. 2 ст. 12 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», который начиная с 10 января 2021 года имеет следующую редакцию: «Земельные участки и природные ресурсы, расположенные в границах национальных парков, находятся в федеральной собственности и отчуждению не подлежат, за исключением земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, включенных в состав национальных парков». Таким образом, законодатель официально снят запрет на отчуждение земельных участков в границах национальных парков, что, в том числе, подразумевает возможность предоставления земельных участков в границах населённых пунктов, входящих в границы национальных парков, заинтересованным лицам в целях строительства, а также собственникам объектов капитального строительства под существующие объекты в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
- Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ был дополнён весьма информативной статьёй 3.1 «Особенности регулирования земельных и градостроительных отношений в населенных пунктах в составе особо охраняемых природных территорий», в которой были размещены правовые нормы, устанавливающие, что «… населенные пункты могут быть включены в состав особо охраняемых природных территорий без изъятия расположенных на их территориях земельных участков и иной недвижимости у правообладателей», предусматривающие, что «… оборот земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения, не ограничивается…», а соответствующие земельные участки могут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, собственности граждан или юридических лиц либо относиться к неразграниченной государственной собственности.
- в новой редакции была изложена ст. 27 Земельного кодекса РФ, которой, как известно, устанавливается перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В пп. 1 п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ была внесена оговорка, в соответствии с которой земельный участок, расположенный в пределах населённого пункта в границах национального парка, не является изъятым из оборота в случаях, которые установлены Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». Схожая по содержанию оговорка была внесена и в пп. 1 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, исходя из которой, если толковать эту норму во взаимосвязи с обновлёнными нормами Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ, земельные участки в границах населённых пунктов, входящих в территорию национальных парков, не являются ограниченным в обороте.
Из вышеуказанного анализа следует, что, с точки зрения правового режима, земельные участки в границах населённых пунктов, входящих в границы национальных парков, в своём статусе были приравнены к земельным участкам, расположенным в населённых пунках вне национальных парков. Такие земельные участки могут быть предоставлены как на праве собственности, так и на праве аренды.
Вступление в силу изменений, внесённых Федеральным законом от 30.12.2020 № 505-ФЗ, избавило от головной боли многих жителей Куршской косы. Следует отметить, что до 10 января 2021 года усилиями Управления Росимущества по Калининградской области в границах населённых пунктов Куршской косы были образованы крупные сплошные землепользования, которые занимают большую часть территории соответствующих посёлков (за исключением земельных участков, право собственности на которые не признавалось отсутствующими в связи с тем, что эти земельные участки были изначально предоставлены в аренду) и разграничены в федеральную собственность. Теперь в целях оформления земельных отношений под существующими объектами собственникам объектов капитального строительства придётся осуществлять принудительные разделы соответствующих федеральных земельных участков, исходя из чего способ оформления земельных отношений будет существенно отличаться от привычного формирования земельных участков из неразграниченной государственной собственности, как с этим обстоит дело в большинстве других муниципалитетов.