Кадастровая стоимость земельного участка увеличилась после постановки на кадастровый учёт возведённого на нём жилого дома и регистрации на него права собственности. Почему такое возможно?

Кадастровая оценка земельных участков и кадастровая оценка объектов капитального строительства осуществляются по отдельности и в разное время. Кадастровая стоимость земельных участков и кадастровая стоимость расположенных на них объектов капитального строительства – это совершенно параллельные и не обуславливающие друг друга величины. Так, например, увеличение кадастровой стоимости жилого дома, расположенного на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, не может повлечь за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка, и, наоборот, изменение кадастровой стоимости земельного участка коммерческого назначения не в состоянии повлечь за собой изменение кадастровой стоимости расположенного на нём административного здания. Действующие на сегодняшний день результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Калининградской области, утверждены по состоянию на 1 января 2022 года постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590. В свою очередь, актуальные результаты определения кадастровой стоимости расположенных в Калининградской области объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, машино-место и объектов незавершённого строительства) утверждены по состоянию на 1 января 2023 года постановлением Правительства Калининградской области от 8 ноября 2023 года № 498-п.

Поводом к написанию настоящей заметки и, следовательно, основанием разобраться в новой для себя проблематике послужило обращение ко мне владельца земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома. Вид разрешённого использования был установлен до вступления в силу классификатора видов разрешённого использования земельных участков (первый из которых был принят в 2014 году) и потому был сформулирован весьма казуистично. До поры до времени земельный участок был свободным от построек. Затем собственником земельного участка на нём был возведён жилой дом, который был поставлен на кадастровый учёт одновременно с регистрацией на него права собственности. После этого собственник земельного участка подал заявление о приведении разрешённого использования земельного участка в соответствие с классификатором, орган регистрации прав установил вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», а спустя некоторое время Центр кадастровой оценки Калининградской области подготовил так называемый «акт об определении кадастровой стоимости», предусматривающий установление в отношении земельного участка новой кадастровой стоимости, превышающей действующую в два раза, и направил в Роскадастр заявление о внесении такой стоимости в ЕГРН. В результате в ЕГРН была внесена в два раза более высокая кадастровая стоимость земельного участка, что сделало невыгодным выкуп земельного участка в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, под процент от кадастровой стоимости.

Скажу честно, что ранее я не сталкивался с такого рода ситуациями, в связи с чем мне пришлось хорошенько во всем разобраться. В итоге я пришёл к выводу, что увеличение кадастровой стоимости носило законный характер. Но, обо всём по порядку.

Исходя из положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», новая кадастровая стоимость устанавливается:

– в случае проведения новой очередной кадастровой оценки земельных участков или зданий, сооружений, машино-мест, объектов незавершённого строительства и утверждения результатов определения кадастровой стоимости (ст. 15);

– в случае исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, по заявлению любых физических и юридических лиц, а также органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст. 21);

– в случае оспаривания кадастровой стоимости путём установления новой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (ст. 22);

– в случае внесения изменений в характеристики поставленных на кадастровый учёт объектов недвижимости (ст. 16).

Последняя группа случаев является весьма примечательной. Так, примером изменений, влекущих за собой установление новой кадастровой стоимости земельного участка, является:

– установление иного вида разрешённого использования земельного участка, относящегося к другой группе видов разрешённого использования («коду расчёта вида использования»), для которой установлен иной удельный показатель кадастровой стоимости за квадратный метр площади;

– изменение площади земельного участка, например, в случае уточнения местоположения границ, в случае исправления реестровой ошибки или преобразования земельного участка путём раздела при сохрании исходного в изменённых границах – в этих случаях изменение кадастровой стоимости происходит в результате умножения удельного показателя кадастровой стоимости на иное значение площади земельного участка.

Однако, в рамках опции, которая предусмотрена ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки», также существует возможность изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с изменением показателей, которые соответствуют ценообразующим факторам, влияющим на величину кадастровой стоимости. В связи с этим надо учитывать, что основным нормативным правовым актом, который регулирует принципы осуществления государственной кадастровой оценки, являются Методические указания о государственной кадастре оценке, которые утверждены приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336. Кадастровая стоимость объекта недвижимости рассчитывается, не в последнюю очередь, благодаря применению корректировок, привязанных к соответствующим ценообразующим факторам. Перечень примерных ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков, установлен Приложением № 3 к Методическим указаниям. Согласно этому приложению такими примерными ценообразующими факторами, в частности, являются:

– категория земель;

– площадь земельного участка;

– вид (разрешённого) использования;

– коэффициент протяжённости земельного участка по данным географических информационных систем (ГИС);

– наличие обременений (ограничений) земельного участка;

– характеристики застройки земельного участка (в разъяснениях указано, что имеются ввиду отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка, отношение общей площади всех зданий, сооружений к площади земельного участка).

Остальные примерные ценообразующие факторы, указанные в приложении № 3 к Методическим указаниям, относятся исключительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

Как можно убедиться, в вышеуказанном перечне отсутствуют ценообразующие факторы, которые можно было бы увязать с появлением на земельном участке объекта недвижимости, повлёкшего за собой увеличение кадастровой стоимости земельного участка. Однако, надо учитывать, что вышеуказанные ценообразующие факторы потому и носят название примерных. В регионах РФ допускается установление дополнительных ценообразующих факторов, влияющих на величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Для того чтобы выяснить дополнительные ценообразующие факторы, которые принимались во внимание при определении кадастровой стоимости земельных участков в Калининградской области, мне пришлось скачать с сайта ГБУКО «Центр кадастровой оценки и мониторинга Калининградской области» весящий 8 Гб отчёт об итогах государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтённых в ЕГРН на территории Калининградской области. Именно в этом отчёте и обнаружились сведения о дополнительных ценообразующих факторах, исходя из которых калининградский центр кадастровой оценки и осуществлял расчёт кадастровой стоимости земельных участков. Ценообразующим фактором, обуславливающим изменение кадастровой стоимости земельного участка в связи постановкой на кадастровый учёт и регистрацией права собственности на расположенный на нём индивидуальный жилой дом, является фактор под названием «Наличие подключения к границе участка централизованного электроснабжения». Оказывается, в случае наличия на земельном участке жилого дома такой земельный участок автоматически считается обеспеченным электроснабжением. Таким образом, получив от Росреестра сведения о регистрации индивидуального жилого дома, Центр кадастровой оценки Калининградской области – в рамках опции, предусмотренной ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ – применил корректировку на наличие централизованного электроснабжения и на основании этого пересчитал кадастровую стоимость земельного участка в сторону увеличения. Подготовленный акт об определении кадастровой стоимости, в который был включён земельный участок моей клиентки, был направлен центром в Роскадастр, в связи с чем в ЕГРН была внесена новая увеличенная кадастровая стоимость.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка может измениться в сторону увеличения не по инициативе его правообладателя даже в промежуток времени между волнами плановой кадастровой оценки при отсутствии изменений в характеристиках такого земельного участка. Одним из факторов, обуславливающим увеличение кадастровой стоимости земельного участка, является регистрация возведённого на нём объекта капитального строительства. Будьте готовы к любым сюрпризам.