Кадастровая граница земельного участка может быть приведена в соответствие с фактической путём предъявления иска об установлении границы земельного участка, который не сводится к иску об уточнении ранее учтённого земельного участка и иску об исправлении реестровой ошибки
В статье от 9 июля 2022 года мною был рассмотрен вопрос о том, какие специфические иски применяются в рамках межевых споров, то есть споров о границах земельных участков, которые не сводятся к спорам, вытекающим из земельных отношений. В частности, мы выявили, что к числу наиболее популярных и востребованных исков, заявляемым по межевым спорам, относятся иски об уточнении границ ранее учтённых земельных участков и иски об исправлении реестровых ошибок. Изучение судебной практики позволяет мне утверждать, что в случае, когда местоположение фактической границы земельного участка не совпадает с местоположением кадастровой границы, изменение местоположения кадастровой границы возможно за счёт предъявления такого специфического и при этом самостоятельного иска как иска об установлении границы земельного участка, который не сводятся к иску об уточнении границы земельного участка и иску об исправлении реестровой ошибки.
Рассмотрим фабулу дела, рассмотренного арбитражными судами. Индивидуальный предприниматель является собственником машино-места в многофункциональном комплексе, в котором расположены машино-места и апартаменты. Благодаря наличию права собственности на машино-место предприниматель в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, не будучи непосредственно правообладателем земельного участка под многофункциональным комплексом, тем не менее выступает лицом, которому принадлежит право владения и пользования этим земельным участком. Земельный участок под многофункциональным комплексом прилагает к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом. Кадастровая граница между соответствующими земельными участками не совпадает с фактической границей, что проявляется в том, что ограждение, существующее, как минимум, с 1990 года, расположено в границах земельного участка, сформированного под многоквартирным домом. Площадь «заступа» составляет 763 кв.м. Таким образом, фактическая площадь земельного участка под многофункциональным комплексом превышает официальную площадь, внесённую в ЕГРН. Соответственно, фактическая площадь земельного участка под многоквартирным домом меньше официальной площади этого земельного участка. С целью выравнивания кадастровой и фактической границы земельных участков предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об установлении границы земельного участка под многофункциональным комплексом в соответствии с фактической границей (в исковом заявлении был указан перечень координат характерных точек границ земельного участка). Таким образом, по сути исковое заявление было направлено на приобретение части находящегося в частной собственности смежного земельного участка под многоквартирным домом без заключения соответствующей гражданско-правовой сделки.
На данном этапе нам необходимо отметить, что в рассмотренной нами ситуации предъявление искового заявления об уточнении местоположения границ земельных участков было невозможным, поскольку смежные земельные участки, сформированные под многоквартирным домом и многофункциональным комплексом, не были «декларативными».
Также в этой ситуации истцом не могло быть заявлено исковое заявление об исправлении реестровой ошибки*. Невозможность заявления иска об исправлении реестровой ошибки была обусловлена тем, что в ходе проведения землеустроительной экспертизы было выявлено отсутствие материалов об установлении границ (землеустроительной дело, межевое дело, отчёт об установлении границ) спорных земельных участков. Впрочем, нужно отметить, что в случае наличия такого рода материалов надлежащим способом защиты прав в рассматриваемой ситуации стал бы именно иск об исправлении реестровой ошибки.
* Собственно, в данном контексте следует учитывать, что реестровая ошибка в виде несоответствия фактических границ земельного участка, обозначенных с помощью ограждения, кадастровым границам может иметь место в том случае, если фактическая граница земельного участка (ограждение) возникла до формирования земельных участков. В зеркальной ситуации, если фактическая граница возникает после формирования уточнённых земельных участков, то имеет место не реестровая ошибка, а банальное самовольное занятие чужого земельного участка.
В решении по делу на уровне суда первой инстанции арбитражный суд города Москвы, ссылаясь на позицию Верховного суда РФ, изложенную в определении от 06.02.2017 по делу № 310-ЭС16-10203, отметил, что «… требование (исковое требование) об установлении (определении) границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых, в частности, в рамках процедуры согласования границ».
В ходе рассмотрения дела Арбитражный суд города Москвы «поднял» историю формирования земельного участка под многофункциональным комплексом с момента его предоставления в 1998 году предприятию Федеральной авиационной службы и, руководствуясь заключением землеустроительной экспертизы, которой был подтверждено несоответствие фактической границы в виде ограждения кадастровой границе земельных участков, установил кадастровую границу в соответствии с ограждением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 февраля 2023 года по делу № А40-36896/2021). Применительно к выбору истцом способа защиты права Арбитражный суд в своём решении пояснил следующее: «… Иск об установлении границ земельных участков призван обеспечить решение споров по фактическим границам земельных участков между смежными землепользователями, в том числе при несоответствии таких границ сведениям о границах, имеющимся в государственном кадастре недвижимости, и направлен на устранение неопределенности в прохождении границы смежных земельных участков. Результатом разрешения судом заявленного требования об установлении границ земельного участка является установление: границ смежного земельного участка, принадлежащего истцу, если судом будет установлено, что истец обладает данным земельным участком на законном праве; границ смежного земельного участка, принадлежащего ответчику». При этом, несмотря на то что истцом был заявлен не иск об уточнении земельного участка, суд первой инстанции руководствовался критериями уточнения ранее учтённых земельных участков, которые закреплены в п. 1.1. ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (имеется ввиду иерархия документов в порядке убывания – от документа, подтверждающего право на земельный участок, до исторических границ, существующих 15 и более лет). При этом спорное ограждение было истрактовано как объект, обозначающий исторически сложившиеся границы.
Таким образом, по сути, суд узаконил приобретение владельцами объектов, расположенных в многофункциональном комплексе, части территории земельного участка под многоквартирным домом без заключения сделки по приобретению части смежного земельного участка и выплаты какой-либо денежной компенсации.
Решение арбитражного суда первой инстанции было оставлено без изменения 9-м арбитражным апелляционным судом (постановление от 5 октября 2023 года), который привёл в обоснование вынесенного судебного акта ту же аргументацию, что и суд первой инстанции. Однако, судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций были отменены в кассационном порядке Арбитражным судом Московского округа (постановление от 12 января 2024 года), который руководствовался тем, что истец, являясь собственником машино-места, не является непосредственным правообладателем земельного участка под многофункциональным комплексом, а также пришёл к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты прав (арбитражный суд кассационной инстанции усомнился в том, что выравнивание кадастровой и фактической границы возможно путём предъявления иска об установлении границы земельного участка). Вместе с тем, в последующем судьёй Верховного суда РФ кассационная жалоба истца на судебный акт арбитражного суда кассационной инстанции была передана на рассмотрение в заседание Судебной коллегии Верховного суда РФ по экономическим спорам. Своим определением от 23 июля 2024 года № 305-ЭС24-4547 Верховный суд РФ отменил все вынесенные по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. При этом, как следует из текста определения, Верховный суд РФ не согласился с позицией Арбитражного суда Московского округа о том, что истец является ненадлежащим истцом и выбрал ненадлежащий способ защиты прав, отметив следующее: «Поскольку в силу закона собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду и суды установили, что к собственникам помещений перешли права владения и пользования земельным участком с кадастровым номером … от предыдущего землепользователя …, иск собственников объектов недвижимости об установлении границ участка для обеспечения функционального использования расположенного на данном участке здания с целью дальнейшего обращения в Департамент для оформления земельных отношений на праве собственности или аренды, вывод суда округа о том, что иск об установлении границ является ненадлежащим способом защиты права, является необоснованным». Отмена вынесенных по делу судебных актов была обусловлена тем, что, по мнению Верховного суда РФ, суды нижестоящих инстанций не исследовали договоры аренды земельных участков, которые заключались с правопредшественниками организации, выполнившей возведение многофункционального комплекса, а также не изучили договоры купли-продажи объектов недвижимости и акты приёма- передачи и иные документы, подтверждающие установление границ земельных участков, переданных в аренду для размещения.
Вместе с тем, Верховный суд РФ посчитал, что иск об установлении границы земельного участка, подразумевающий приведение кадастровой границы в соответствие с фактической границей, является надлежащим способом защиты прав.
Таким образом, мы можем полновесно исходить из того, что в ряде случаев, когда отсутствует возможность предъявления искового заявления об уточнении местоположения границ ранее учтённого земельного участка или искового заявления об исправлении реестровой ошибки, кадастровая граница земельного участка может быть перенесена и установлена в соответствии с фактической границей (забор, ограждение) посредством предъявления специального иска – иска об установлении границы земельного участка, который не подразумевает заключение между владельцами смежных земельных участков гражданско-правовой сделки в отношении части земельного участка, передаваемой во владение одной из сторон.