Земельный участок не может быть отнесён к территории общего пользования путём изменения вида разрешённого использования

В некоторых публикациях, опубликованных в разделе «Статьи» ранее, мною уже была рассмотрена проблематика, возникающая вокруг категории «территория общего пользования». Так, в статье «Допускается ли предоставление в аренду земельных участков, расположенных за границами красных линий?», опубликованной на сайте 22 февраля 2024 года, мною было проиллюстрированы категории земель, которые исходя из действующих норм земельного и градостроительного законодательства (п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ) предназначены для использования неограниченным кругом лице и не подлежат приватизации. Напомним, что к таким землям относятся:

– земли, расположенные за границами красных линий, которые установлены утверждёнными проектами планировки или проектами межевания;

– земли, расположенные в границах береговых полос водных объектов;

– земельные участки общего пользования, которые не расположены за границами красных линий, но при этом заняты площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами.

В другой статье – в заметке «Территорией общего пользования может считаться лишь та территория, которая находится в границах установленных красных линий», опубликованной на сайте 14 июня 2022 года, мною было акцентировано внимание на то, что в соответствии с позицией Верховного суда РФ (определение от 13 июня 2017 года № 307-КГ16-18929) произвольное расширение перечня земель, которые могут быть отнесены к территории общего пользования и земельным участкам общего пользования, не допускается.

Поводом к написанию сегодняшней заметки стало то, что в ходе ознакомления с судебной практикой по одному из регионов нашей страны мне удалось столкнуться с новым «способом» отнесения земельного участка к территории общего пользования, правомерность которого вызывает обоснования сомнения. Управление Росимущества, имея намерение в будущем предоставить на торгах находящийся в федеральной собственности земельный участок, расположенный на «островке» между красными линиями улиц и имеющий вид разрешённого использования «для эксплуатации и обслуживания объектов железнодорожного транспорта», в соответствии с классификатором видов разрешённого использования земельных участков осуществил изменение вида разрешённого использования земельного участка на «улично-дорожная сеть» (код 12.0.1). После этого успешно состоялся аукцион по продаже земельного участка в собственность. Между Управлением Росимущества и победителем аукциона был заключён договор купли-продажи земельного участка, который был направлен на государственную регистрацию в Росреестр. Однако Росреестр, в свою очередь, не стал проводить регистрацию, поскольку посчитал, что передаваемый в собственность земельный участок относится к территории общего пользования, в связи с чем не подлежит приватизации. Чем руководствовался Росреестр? Для того чтобы ответить на этот вопрос необходимо обратиться к действующему классификатору видов разрешённого использования земельных участков, который утверждён приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412.

Если мы проанализируем принципы, на которых выстроена систематика классификатора, то мы увидим, что в классификаторе виды разрешённого использования ранжированы по родам и видам. Род выступает категорией более высокого уровня обобщения, конкретные виды разрешённого использования являются разновидностями применительно к роду. Так, например, всем известный вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) выступает разновидностью по отношению к родовой категории «жилая застройка» (код 2.0), которая объединяет в себе десять видов разрешённого использования, включая, например, такие как «для ведения личного подсобного хозяйства» (код 2.2), «блокированная жилая застройка» (код 2.3) и прочие. В свою очередь, предусмотренный классификатором вид разрешённого использования «улично-дорожная сеть» (код 12.0.1) выступает видовой категорией по отношению к родовой категории «земельные участки (территории) общего пользования» (код 12.0). Таким образом, отказывая в государственной регистрации договора купли-продажи, Росреестр, руководствуясь классификатором, посчитал, что в силу вышеописанных обстоятельств земельный участок с видом разрешённого использования «улично-дорожная сеть» выступает одной из разновидностью земельных участков общего пользования, которые не могут быть предоставлены на праве собственности в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

Правильной ли является такая позиция? С моей точки зрения, Росреестр допустил серьёзную методологическую ошибку. Полагаю, в этой связи следует учитывать, что:

– классификатор – это нормативный правовой акт, в котором просто перечислены допустимые на территории Российской Федерации формулировки видов разрешённого использования земельных участков;

– акт изменения разрешённого использования земельного участка в принципе не может обуславливать отнесение того или иного земельного участка к территории общего пользования, поскольку с точки зрения своего назначения процедура изменения разрешённого использования преследует совершенные иные цели. Данный вывод является тем более правильным, что изначально земельный участок имел иной вид разрешённого использования, не подразумевающий его нахождение в границах территории общего пользования;

– земельный участок может быть отнесён к территории общего пользования только путём установления красных линий, утверждённых проектом планировки или проектом межевания. Произвольное расширение перечня земельных участков общего пользования, которые могут быть не расположены за пределами красных линий, но при этом тоже не подлежат приватизации, который определён п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, не допускается.

Иными словами, установление вида разрешённого использования земельного участка, который с точки зрения систематики действующего классификатора может быть потенциально отождествлён с земельным участком (территорией) общего пользования, заведомо не способно привести к возникновению у земельного участка статуса территории или земельного участка общего пользования, в том числе, и потому, что акт изменения разрешённого использования, исходя из своего назначения, не предназначен для отнесения земельного участка к земельным участкам и территории общего пользования.

Теперь остаётся только убедить в правильности вышеуказанных выводов Арбитражный суд Тульской области, который рассматривает заявление Управления Росимущества по Тульской области о признании отказа территориального Управления Росреестра в регистрации договора купли-продажи земельного участка незаконным.