Законодатель существенно обновляет институт перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель, находящихся в публичной собственности. Рассматриваем основные новеллы

Как уже неоднократно отмечалось мною в заметках, публикуемых на сайте, относительно молодой институт перераспределения земель, урегулированный гл. V.4 Земельного кодекса РФ, относится к числу интереснейших институтов российского земельного права, вокруг которого в правоприменительной практике сформировалось определённое количество спорных вопросов, требующих своего разрешения. Моя сегодняшняя заметка посвящена новеллам института перераспределения земель, возникновение которых обусловлено принятием Федерального закона от 30.01.2026 № 12-ФЗ «О внесении изменений в статьи 39.28 и 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, речь идёт об обновлениях подинститута перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель, находящихся в публичной собственности (ст.ст. 39.28-39.29 Земельного кодекса РФ). Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ, вступающий в силу с 10 февраля 2026 года, невелик по своему размеру, однако в нём обыграны очень тонкие и важные моменты, которые напрямую повлияют на закономерности судебной практики в области применения правовых норм, регламентирующих вопросы перераспределения земель. Рассмотрим эти новеллы.

1. Основная новелла, которая вводится в действие рассматриваемым федеральным законом, заключается в расширении количества случаев, в которых допускается перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, и публичных земель. В этом отношении надо отметить, что в соответствии с текущей редакцией Земельного кодекса РФ на практике перераспределение наиболее актуально и в реальности осуществляется в двух группах случаев:

– перераспределение земельных участков, предназначенных для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в соответствии с проектом межевания территории или на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с увеличением площади исходного земельного участка до предельного размера, установленного градостроительным регламентом (пп. 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ);

– перераспределение земельных участков с иными видами разрешённого использования, но исключительно в соответствии с проектом межевания территории и только с целью устранения проявлений нерационального землепользования (вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица) с увеличением площади таких земельных участков до предельных размеров, установленных градостроительным регламентом (пп. 2 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ).

Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ дополняет п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ подпунктом 3.1, который гласит о том, что в случаях, не указанных в пп. 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, допускается перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса. В этом отношении следует напомнить, что ст. 11.9 Земельного кодекса РФ содержит требования к образуемым земельным участком, среди которых особняком стоят требования о недопущении проявлений нерационального землепользования (п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ). В связи с этим возникает вопрос: «Предлагает ли норма пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ какие-либо новые возможности и гарантии по сравнению с нормой пп. 2 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, если учитывать, что содержание ст. 11.9 Земельного кодекса РФ является более информативным, нежели просто перечисление признаков нерационального землепользования, которых следует избегать при образовании новых земельных участков?». К сожалению, прямой ответ на этот вопрос законодатель не даёт. Так, и доступная на сайте Государственной Думы РФ пояснительная записка к законопроекту 803203-8, на основании которого был принят Федеральный закон № 12-ФЗ, является очень скупой по содержанию и в плане намерений законодателя ничего не проясняет.

О чём можно судить с уверенностью, так это о том, что благодаря правовой норме пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ отныне гарантированно допускается перераспределение земельных участков с любым видом разрешённого использования не только на основании проекта межевания территории (пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ), но и на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (что делает процедуру перераспределения значительно более доступной), впрочем, только с целью обеспечения соблюдения требований к образуемым земельным участкам (ст. 11.9 ЗК РФ).

2. Следующая новелла, которая вводится в действие Федеральным законом от 30.01.2026 № 12-ФЗ, касается исключительно рассмотренной нами выше опции, предусмотренной пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 Земельного Кодекса РФ, и сводится к правилу о том, что в соответствующих случаях перераспределение земель осуществляется строго однократно (п. 3 ст. 39.28 ЗК РФ). Таким образом, законодатель заранее выбивает почву из злоупотреблений, которые гипотетически могли бы иметь место при применении правовой нормы пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, если учитывать, что на практике действительно распространены случаи, когда недобросовестные участки земельных правоотношений осуществляют неоднократное увеличение своих земельных участков путём перераспределения, что приводит к очевидным злоупотреблениям. Впрочем, следует отметить, что правило об однократности процедуры перераспределения распространяется именно на случай, установленный пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, в связи с чем в остальных случаях (пп.пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ) по-прежнему допускается неоднократное увеличение земельных участков, находящихся в частной собственности. Следует отметить, что правилу об однократности перераспределения земельных участков в порядке, предусмотренном пп. 3.1 п.1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, соответствуют новые отсутствовавшие ранее основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земель, а именно законодатель дополняет п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ подпунктами 15 и 16, которыми пресекаются манипуляции с земельным участками, которые позволили бы обойти правило об однократности перераспределения земель.

3. В правоприменительной практике сложились закономерности, в соответствии с которыми перераспределение земель может приводить не только к увеличению площади образуемых земельных участков, но и к уменьшению такой площади. Иными словами, перераспределение вполне возможно в ситуации, когда в одном месте земля «убавляется», а в другом «добавляется». Отныне такая практика официально легализована в связи с введением законодателем правовой нормы п. 7 ст. 39.28 ЗК РФ, которая напрямую гласит о возможности уменьшения площади земельного участка по итогам реализации процедуры перераспределения земель при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам.

4. Последняя законодательная новелла, на которой мне хотелось бы остановиться, снова касается случаев перераспределения земель, урегулированных правовой нормой пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ. Дело в том, что в том, что законодатель вводит в действие ещё одно основание для отказа в заключении соглашения о перераспределении земель, предусмотренное пп. 14 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, согласно которому орган публичной власти должен отказать в заключении соглашения о перераспределении, если площадь земельного участка, находящегося в частной собственности, увеличивается более чем на 1000 кв.м. Однако, данное правило не распространяется на случаи, когда перераспределение в соответствии с пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ осуществляется на основании проекта межевания территории. Таким образом, законодатель даёт понять, что в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадь исходного земельного участка, находящегося в частной собственности, не может быть увеличена более чем на 1000 кв.м и, по всей видимости, даже в том случае, когда формальная возможность такого увеличения имела бы место исходя из предельных размеров земельных участков, установленных градостроительным регламентом. Иными словами, правило об увеличении максимум на 1000 кв.м имеет приоритет над возможностью увеличения, обусловленной содержанием градостроительного регламента. Так, например, если земельный участок имеет площадью 400 кв.м, а предельный размер, установленный градостроительным регламентом для того или иного вида разрешённого использования, составляет 1500 кв.м, в силу пп. 14 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ увеличение возможно только до 1400 кв.м и не более.

Таковы главные новеллы, возникновение которых обусловлено принятием Федерального закона от 30.01.2026 № 12-ФЗ. Закон по содержанию очень ёмкий и лаконичный, но эффект, который он произведёт, ожидается весьма существенным. В особенности интересно будет выявить и проследить практику применения пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, относительно которой в законе заранее заложена некоторая недосказанность. По мере сбора новой актуальной информации по данному вопросу мною на сайте будут размещаться соответствующие заметки.