Если проект межевания территории в границах Калининграда предусматривает  образование земельного участка, размер которого превышает предельный размер, определённый градостроительным регламентом, формально такой земельный участок может быть предоставлен согласно проекту межевания. 

В то время когда я занимал должность ведущего специалиста управления земельных отношений калининградской городской администрации, ориентировочно в первой половине 2015 года земельному комитету пришлось разруливать ссору с одной весьма ретивой гражданкой, которая была недовольна утратой земельных участков, которые были ранее образованы под придомовую территорию индивидуального жилого дома. Насколько я помню, один земельный участок был сформирован под существующий жилой дом, а второй – для обслуживания существующего индивидуального жилого дома (образование участков имело место до 1 марта 2015 года, когда ещё действовала ст. 34 Земельного кодекса РФ). Общая площадь земельных участков составляла около 15 «соток». Земельные участки «слетели с кадастра», то есть были сняты с кадастрового учёта в связи с истечением временного характера сведений об этих земельных участках вследствие того, что в течение определённого периода времени, установленного законом, в отношении них не было зарегистрировано какое-либо право. В итоге, чтобы не провоцировать расширение конфликта, земельным комитетом было принято решение пойти навстречу разгневанной гражданке, для чего при разработке градостроительной документации на элемент планировочной структуры, в границах которого был расположен жилой дом, в проекте межевания территории было заложено решение о формировании под жилым домом земельного участка, соответствующего местоположению ранее существовавших земельных участков и площадь которого (15 «соток») должна была превышать предельный размер, установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны (на тот момент времени согласно правилам землепользования и застройки предельный размер земельного участка под индивидуальным жилым домом составлял, как и сейчас, 1200 кв.м). В последующем, после утверждения проекта межевания территории земельный участок был предварительно согласован, образован и предоставлен под существующий индивидуальный жилой дом без проведения торгов на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Благодаря чему стало возможным такое решение? Насколько мы знаем, в соответствии с положениями ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, введённой в действие с 1 марта 2015 года, в границах населённых пунктов из земель, находящихся в публичной собственности, земельные участки могут быть сформированы (образованы) либо на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо на основании проекта межевания территории. При этом проект межевания территории имеет приоритет над схемой в том плане, что при наличии утверждённого проекта межевания территории на основании схемы земельные участки образованы быть не могут (пп. 5 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ) – градостроительные решения, заложенные в проект межевания, могут быть пересмотрены только при условии внесения изменений в такой проект межевания. Далее следует напомнить, что в ранее действовавших Правилах землепользования и застройки ГО «Город Калининград», которые были утверждены решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29 июня 2009 года № 146, имелась правовая норма (п. 18 раздела «Общие положения в отношении градостроительных регламентов»), которая «чёрным по белому» предусматривала, что применительно к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов капитального строительства, под существующими объектами капитального строительства, в том числе, индивидуальными жилыми домами и гаражами, проектом межевания допускалось установление предельных максимальных размеров, отличающихся от предельных размеров, определённых градостроительным регламентом. При этом вплоть до настоящего времени правовой нормой ст. 39.16 Земельного кодекса РФ не установлено такое основание для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов как превышение предельного размера земельного участка, определённого градостроительным регламентом территориальной зоны.

Правило, которое было предусмотрено в п. 18 раздела «Общие положения в отношении градостроительных регламентов» ранее действовавших Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград», почти в неизменном виде перекочевало в ныне действующие Правила землепользования и застройки ГО «Город Калининград», которые были введены в действие решением городского Совета депутатов г. Калининграда от 25 декабря 2017 года № 339. Если обратиться к действующей редакции Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград», которая функционирует после принятия Правительством Калининградской области постановления от 28 января 2022 года № 39 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки ГО «Город Калининград», то интересующее нас правило закреплено в п. 157 Правил. Согласно нему «предельные размеры земельных участков (максимальные и минимальные) под размещение объектов капитального строительства, под существующими объектами (в том числе существующими жилыми домами, объектами индивидуального жилищного строительства) устанавливаются в соответствии с утверждённым проектом межевания территории».

Весьма злободневным является вопрос о том, может ли калининградская администрация отказать в предоставлении земель, находящихся в публичной собственности, путём заключения соглашения о перераспределении земель, если проект межевания территории предусматривает формирование и предоставление в порядке перераспределения земельного участка, площадь которого превышает максимальный размер, установленный градостроительным регламентом. Вопрос является злободневным, поскольку я располагаю инсайдерской информацией о том, что в такого рода случаях калининградская администрация считает перераспределение недопустимым. В этой связи нужно помнить, что в силу пп.пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ в результате перераспределения земель – как в случаях перераспределения в соответствии с проектом межевания территории для устранения несовместимых с рациональным землепользованием недостатков (пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ), так и в случаях перераспределения земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества на основании проекта межевания территории или на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ), площадь соответствующих земельных участков может быть увеличена только не более чем до предельных размеров. Кроме того, согласно норме пп. 8 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ орган публичной власти обязан отказать в заключении соглашения о перераспределении земель, если в результате такого перераспределения площадь земельного участка превысит установленные предельные размеры (в данном случае остаются за скобками ситуации, когда площадь присоединяемой территории достаточна для образования самостоятельного земельного участка, в связи с чем возникает основание для отказа в заключении соглашения о перераспределении, предусмотренное пп. 9 п. 9 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ – таким образом, в случае, установленном пп. 8 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, речь идёт о ситуации, когда при перераспределении превышается предельный размер, но площадь присоединяемой территории не дотягивает до той, при которой возможно образование и предоставление самостоятельного земельного участка).

Однако, согласно буквальному тексту вышеуказанных правовых норм имеются ввиду предельные размеры земельных участков в целом, а не предельные размеры, установленные именно градостроительным регламентом.

Следовательно, если учитывать, что в границах города Калининграда предельные максимальные размеры земельных участков могут быть установлены проектом межевания территории, получается, что при наличии такой документации по планировке территории собственники земельных участков вправе увеличивать свои земельные участки путём перераспределения до показателей, установленных проектом межевания и превышающих показатели, установленные градостроительным регламентом.

Отмечу, что то видение вопроса, которое изложено в настоящей статье, написано исключительно на основании буквального смысла норм действующего земельного законодательства без учёта судебной практики. По мере ознакомления с судебными решениями по настоящему вопросу на сайте будут появляться новые публикации.