В Государственную Думу внесён законопроект, направленный на обеспечение принципа рационального землепользования при предоставлении земельных участков под существующие объекты капитального строительства

Процедура предоставления земельного участка под существующие объекты капитального строительства только кажется простой. В действительности существует несколько очень важных нюансов, которые обязательно учитываются органами государственной власти и местного самоуправления при принятии решений о предоставлении земельного участка в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Одним из таких важных нюансов является соразмерность площади объекта капитального строительства и площади земельного участка, запрашиваемого под такой объект. Об этом принципе мы писали в статье, опубликованной на сайте 2 июля 2020 года. Иными словами, если площадь земельного участка несоразмерно превышает площадь здания, то считается, что собственник здания не вправе претендовать на приобретение земельного участка (с такой ситуацией мне довелось столкнуться в мою бытность чиновником калининградской городской администрации, когда отдел, в котором я работал, рассматривал заявление о предоставлении в собственность большого земельного участка, на котором были расположены три типовых металлических гаража по 18 кв.м каждый). В рамках этого правила также функционирует принцип, который сводится к тому, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации возведённого объекта капстроительства, по общему правилу, меньше или значительно меньше площади, которая была необходима для строительства такого объекта.

Правда, в рамках дихотомии с участием правила, рассмотренного нами выше, существует и обратное правило, которое сводится к тому, что земельный участок не может быть предоставлен в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если его площадь недостаточна только для обслуживания расположенного на нём объекта капитального строительства. Этой теме была посвящена статья, опубликованная на сайте 24 августа 2020 года.

Чёткие критерии соразмерности площади земельного участка и площади расположенного на нём объекта до настоящего времени не выработаны. Однако, на практике, применительно к земельным участкам, которые не предназначены для ИЖС, ЛПХ и садоводства (то есть виды разрешённого использования, для которых градостроительными регламентами всегда устанавливаются предельные минимальные и максимальные размеры), выработано негласное правило о том, что достаточность площади может быть определена с учётом минимальных отступов до границы земельного участка и красной линии проезда, которые обычно устанавливаются различными сводами правил (например, СП 42.13330.2016 и другие). То есть, иными словами, если величина предельного размера для вида разрешённого использования земельного участка, соответствующего назначению расположенного на нём объекта, градостроительным не установлена, собственник объекта вправе требовать территорию в пределах минимально допустимых отступов от стены здания до границы участка и красной линии.

Вместе с тем, надо помнить о том, что для земельных участков, предназначенных для ИЖС, ЛПХ и садоводства (виды разрешённого использования, допускающие возведение индивидуального жилого дома), это правило неприменимо. Градостроительными регламентами для земельных участков с вышеуказанными видами разрешённого использования неизменно устанавливаются такие предельные размеры, которые подразумевает право претендовать на большую территорию, нежели ту, которая могла бы быть исчислена только путём применения минимальных отступов.

20 декабря 2024 года Комитетом Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям в нижнюю палату парламента был внесён проект закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» (законопроект № 803202-8), который содержит несколько ярких законодательных новелл, но который, в первую очередь, рассчитан на претворение в жизнь принципа рационального землепользования при предоставлении земельных участков под существующие объекты недвижимости (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Законопроект предусматривает дополнение Земельного кодекса РФ статьёй 11.11 «Особенности образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения», в которой сформулированы следующие правила формирования земельных участков для целей их предоставления в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ:

– если для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, установлен градостроительный регламент, устанавливающий предельные размеры для земельных участков с определённым видом разрешённого использования, то земельный участок формируется под существующим объектов в соответствии с предельными размерами;

– если же для территориальной зоны градостроительный регламент не утверждён, или градостроительный регламент утверждён, но он не устанавливает предельный размер для земельных участков с конкретными видами разрешённого использования, то земельный участок формируется таким образом, чтобы площадь здания составляла не менее 10 процентов от площади образуемого земельного участка; при этом земельные участки, предназначенные для ИЖС, ЛПХ или садоводства, формируются таким образом, чтобы общая площадь зданий, расположенных на таком земельном участке, составила не менее 5 процентов от площади земельного участка.

Если оценивать предлагаемую законодательную новеллу аналитически, можно прийти к выводу, что, по сути, ею предусматривается определение минимального размера земельного участка. Следовательно, например, если земельный участок формируется под зданием склада площадью 100 кв.м, то собственник склада вправе претендовать на приобретение земельного участка площадью 1000 кв.м. Если земельный участок формируется под жилым домом площадью 100 кв.м, то собственник дома – при отсутствии градостроительного регламента – вправе претендовать на приобретение земельного участка площадью 2000 кв.м. Ответ на вопрос о том, вправе ли собственник объекта капитального строительства, оформляющего земельные отношения, рассчитывать на приобретение большего по площади земельного участка, обнаруживается при изучении пп. 2 п. 3 ст. 11.1, в частности, в этой норме содержится указание на то, что правила определения площади земельного участка, которые мы рассмотрели выше, также применяются для определения площади земельного участка, который предоставляется по договору купли-продажи собственнику здания, сооружения в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ. Кроме того, даче ответа на поставленный вопрос косвенно содействует содержание новеллы, которая сводится к дополнению перечня оснований для отказа в предоставлении земельных участков без торгов (ст. 39.16 ЗК РФ) новым основанием (п. 27 ст. 39.16 ЗК РФ) – несоответствием земельного участка положениям, предусмотренным пп. 2 п. 3 ст. 11.1 ЗК РФ, то есть речь идёт о тех случаях, когда собственник объекта капитального строительства претендует на территорию, выходящую за пределы минимально требующейся с учётом правила «10 и 5 процентов», о которых мы говорили выше. Таким образом, можно прийти к выводу, что минимально необходимый размер земельного участка одновременно обозначает и максимальный размер, на который вправе претендовать собственник объекта капитального строительства. Следовательно, «правило 10 и 5 процентов» – это не минимум, а «предел мечтаний», порог, переступить через который не получится.

Проблема определения критерия, при котором площадь земельного участка считается не превышающий некоторый порог (по достижению которого делается вывод о несоразмерности земельного участка объекту капитального строительства), является весьма злободневной – об этом свидетельствуют хотя бы несколько «решений» Конституционного суда РФ, в связи с чем представляется возможным утверждать, что принятие закона на основании рассмотренного нами законопроекта будет в значительной степени содействовать гармонизации правоотношений вокруг предоставления земельных участков под существующие объекты недвижимости.

В настоящей заметке можно было бы рассмотреть содержание других законодательных новелл, которые планируется ввести в действие с помощью законопроекта № 803202-8, однако в тактическом отношении обзор этих нововведений целесообразно отложить до того момента, когда законопроект дорастёт до статуса федерального закона.