Вы хотите зарегистрировать право собственности на земельный участок, расположенный в границах национального парка и принадлежащий вам на праве пожизненного наследуемого владения, однако Росреестр отказывает в регистрации из-за противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. Что делать?

Сегодняшняя заметка будет не первой публикацией, посвящённой особенностям земельных отношений в границах национального парка «Куршская коса». В связи с этим напомню, что ранее в статье, опубликованной на сайте 6 марта 2023 года, нами рассматривались специфические моменты, имеющие отношение к процессу образования и предоставления земельных участков, расположенных в пределах национального парка. Для целей моей сегодняшней статьи имеет смысл тезисно очертить только самые основные вехи правового режима земель, расположенных в границах Куршской косы.

Эти особенности сводятся к следующему:

– в силу п. 6 ст. 95 Земельного кодекса РФ земли национальных парков являются разновидностью особо охраняемых природных территорий, отнесены к федеральной собственности и, по общему правилу, не подлежат приватизации;

– однако, из правила о запрете приватизации земельных участков, расположенных в границах национальных парков, имеется очень важное исключение – согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» этот запрет не распространяется на земельные участки, которые расположены в границах населённых пунктов, находящихся на территории национального парка.

Вышеуказанные нормы права означают, что распоряжение земельными участками в границах населённых пунктов, расположенных на территории национального парка «Куршская коса», осуществляет Управление Росимущества по Калининградской области, и при этом такие земельные участки могут быть предоставлены гражданам, в том числе, в собственность. Тем не менее, до того как с 10 января 2021 года вступил в силу упомянутый Федеральный закон от 30.12.2020 № 505-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Управление Росимущества по Калининградской области успело сформировать и добиться разграничения в федеральную собственность крупных землепользований, составляющих территорию населённых пунктов, расположенных на Куршской косе. В связи с этим довольно распространённой является ситуация, когда сразу несколько десятков зданий оказываются расположенными на территории одного крупного земельного участка, собственником которого является Российская Федерация.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что в начале 90-х годов прошлого века земельные участки в границах населённых пунктов, расположенных на Куршской косе, предоставлялись не только на праве собственности (что в последующем становилось причиной возникновения массовой судебной практики признания прав собственности на земельные участки отсутствующими), но и на праве пожизненного наследуемого владения, то есть на праве, при котором собственником земельного участка выступает государство или субъект Федерации или муниципалитет). В результате этого в границах населённых пунктов, расположенных на Куршской косе, образовалось некоторое количество земельных участков под существующими жилыми домами, которые по-прежнему принадлежат собственников таких жилых домов на праве пожизненного наследуемого владения и одновременно принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

Само собой разумеется, что в виду послабления правого режима земель, расположенных в границах национального парка, а именно в силу дозволения приобретать земельные участки в границах населённых пунктов на праве собственности, правообладатели соответствующих земельных участков, принадлежащих на праве пожизненного наследуемого владения, заинтересованы в переоформлении этого права на право собственности в рамках возможности, которая напрямую предусмотрена п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», по смыслу которой гражданин, владеющий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, вправе подать заявление о регистрации на такой земельный участок за собой права частной собственности. На первый взгляд кажется, что операция переоформления права пожизненного наследуемого владения земельным участком на право собственности не должна быть сопряжена с каким-либо трудностями, однако реальность, к сожалению, выглядит совершенно иначе.

Выявленная мною проблематика состоит в том, что орган регистрации прав квалифицирует ситуацию, когда гражданин подаёт заявление о переоформлении права пожизненного наследуемого владения земельным участком, разграниченным в федеральную собственность, на право частной собственности, как противоречие между заявленными и зарегистрированными правами (пп. 3 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), в связи с чем выносит решение о приостановлении и в конечном итоге об отказе в регистрации права собственности.

Иными словами, Росреестр придерживается мнения, что факт разграничения земельного участка в собственность Российской Федерации исключает возможность регистрации на земельный участок права частной собственности до прекращения права федеральной собственности на участок. Следовательно, если размышлять далее, можно прийти к выводу, что беспрепятственное переоформление права пожизненного наследуемого владения на право собственности в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» возможно только в ситуации, когда соответствующий земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности.

Что делать в этой ситуации? Как мне удалось выяснить благодаря одному из своих клиентов, проблема может быть решена путём обращения в территориальное управление Росимущества с заявлением об исключении земельного участка из перечня земельных участков, находящихся в федеральной собственности, то есть фактически речь идёт о подаче заявления о прекращении Росимуществом права федеральной собственности на земельный участок. Как свидетельствует складывающая в настоящее время судебная практика, в случае отказа Росимущества в прекращении права федеральной собственности правообладателю земельного участка целесообразно обращаться в суд с административным иском о признании отказа незаконным, который будет иметь шансы на успех. В качестве примера из судебной практики по интересующей нас категории дел можно привести решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 25 декабря 2023 года по делу № 2а-1369/2023 по иску В.Ф. Притужалова к Управлению Росимущества по Калининградской области о признании незаконным отказа в исключении земельного участка из федеральной собственности. По итогам исследования правовых норм, которые мы привели в начале настоящей заметки, Зеленоградский районный суд Калининградской области отметил следующее: «… таким образом, земельный участок … в настоящее время в обороте не ограничен, находится у истца в пожизненном наследуемом владении, следовательно, он вправе ставить вопрос о передаче ему в собственность спорного земельного участка», а также пришёл к заключении следующего содержания: «Учитывая, что законных оснований для отказа истцу в передаче земельного участка в собственность не имеется, вместе с тем, порядок такого предоставления в оспариваемом ответе ответчика не разъяснен, суд приходит к выводу, что способом восстановления нарушенных прав будет являться повторное рассмотрение заявления истца». В итоге административный иск был частично удовлетворен.

Таким образом, исходя из закономерностей складывающейся судебной практики, можно констатировать, что ситуация, когда имеет место поданное заявление о регистрации права частной собственности на земельный участок, предоставленный на праве пожизненного наследуемого владения и разграниченный в федеральную собственность, действительно квалифицируется как противоречие между заявленными и зарегистрированными правами, однако параллельно существуют судебный механизм признания незаконными отказов территориальных подразделений Росимущества в прекращении права федеральной собственности на такие земельные участки.