Выявлена проблема – многие проекты межевания территории ГО «Город Калининград» устарели и предусматривают невыполнимые способы образования земельных участков, которые не соответствуют Земельному кодексу РФ
Проект межевания территории – это своего рода «прокрустово ложе». Несмотря на то что об этом напрямую не говорится, это действительно так. Вряд ли кого-то можно удивить расхожим правилом о том, что в случае если на часть территории муниципалитета утверждён проект межевания, то в границах такой территории образование новых земельных участков в соответствии со схемами расположения земельного участка на кадастровом плане не допускается (пп. 6 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ). Исключение из этого правила предусмотрено только для тех, кто оформляет земельные отношения в рамках «гаражной амнистии» (п. 3.1 ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), либо для фактических владельцев жилых домов, право собственности на которые не зарегистрировано, но использование которых для проживания было начато до 14 мая 1998 года (п. 3 ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Таким образом, проект межевания территории сковывает тех, кто заинтересован в образовании новых земельных участков, в том числе, правообладателей уже предоставленных земельных участков, по рукам и ногам.
В этой связи надо учитывать, что проект межевания территории определяет не только границы новых, подлежащих образованию земельных участков, но и способы образования таких земельных участков (пп. 1 п. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ), в том числе, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. А поскольку способы образования земельных участков не могут существовать в отрыве от процедур предоставления земельных участков, предусмотренных Земельным кодексом РФ и прочими земельными законами (например, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), можно утверждать, что способы образования земельных участков, предусмотренные проектом межевания территории, должны быть совместимыми с процедурами предоставления земельных участков, которые установлены земельным законодательством – проект межевания должен предусматривать только такие процедуры образования и предоставления земельных участков, которые являются выполнимыми.
Исходя из своего опыта изучения многочисленных проектов межевания, которые утверждены в отношении территории города Калининграда, мне представляется возможным обоснованно утверждать о существовании очень серьёзной юридической проблемы, которая состоит в том, что до настоящего времени в границах города Калининграда продолжает действовать большое количество архаичных, устаревших проектов межевания, которые предусматривают заведомо невыполнимые градостроительные решения о способах образования и предоставления земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности.
Представьте себе такую ситуацию. Существует кадастровый квартал, в границах которого расположена зона застройки индивидуальными жилыми домами. С тыльной стороны от земельных участков, образованных под существующими жилыми домами, расположена большая неразмежёванная территория. Обычно территория, расположенная с тыльной стороны от земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства, в соответствии с проектами межевания предназначается для присоединения к основным земельным участкам путём перераспределения в порядке, установленном гл. V.4 Земельного кодекса РФ (если проект межевания утверждён до 1 марта 2015 года, то для обслуживания существующих объектов недвижимости). И вот, представьте себе, в границах города Калининграда имеются проекты межевания, утверждённые в начале и в середине прошлого десятилетия, которые предусматривают, что для присоединения к основным земельным участкам предназначены не маленькие земельные участки, которые следовало бы образовать, а вся огромная неразмежёванная территория, обволакивающая границы земельных участков, сформированных под жилыми домами. То есть проект межевания предусматривает, что соответствующая многогектарная и неразмежёванная территория, которая находится в неразграниченной государственной собственности, целиком предназначена для обслуживания существующих жилых домов. Совершенно очевидно, что такого рода градостроительные решения не соответствуют нормам Земельного кодекса РФ и являются заведомо невыполнимыми, поскольку в Земельном кодексе РФ отсутствует процедура, которая предусматривала бы одновременное присоединение к большому количеству земельных участков, образованных под жилыми домами, единой неразмежёванной территории, находящейся в неразграниченной государственной собственности. В качестве примера такого проекта межевания можно привести проект межевания территории в границах красных линий улиц пер. Лесная аллея – ул. Б. Окружная 1-я – просп. Победы, утверждённый постановлением администрации ГО «Город Калининград» от 17.12.2012 № 2376 и предусматривающий заведомо невыполнимое градостроительное решение в отношении проектного земельного участка с условным номером 24. Поскольку такого рода градостроительные решения о способах образования новых земельных участков являются невыполнимыми, их можно рассматривать лишь в качестве полумеры относительно перспективы «нарезки» новых земельных участков в границах части территории муниципалитета, являющейся объектом публичного права, в связи с чем проект межевания территории в соответствующей части выступает недействительным нормативным правовым актом.
В итоге те, кто заинтересован в том, чтобы приобрести в границах такого рода территорий новые земельные участки, оказываются между молотом и наковальней – если обратиться с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на КПТ, предусматривающей градостроительное решение, не соответствующее проекту межевания, то со стороны местной администрации последует гарантированный отказ в утверждении схемы по основанию, предусмотренному пп. 6 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ. В свою очередь, внесение изменений в утверждённый проект межевания – это совершенно умопомрачительная процедура с неопределёнными перспективами, в том числе, в плане денежных расходов. При этом очевидно, что для тех, кто не обладает правом на приобретение земельных участков без проведения торгов, вариант с внесением изменений в существующий проект межевания территории выглядит абсолютно неприемлемым – «долго, дорого и без гарантии».
Полагаю, что в таких ситуациях единственно правильная линия поведения состоит в обжаловании проектов межевания в соответствующей части в порядке, который установлен гл. 21 КАС РФ. Правда, для того чтобы соответствующий административный иск был принят судом к производству, сперва подателю иска нужно получить отказ в утверждении схемы расположения земельного участка на КПТ (в некоторых случаях – в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если реализуется процедура, не связанная с перераспределением земель) и тем самым подтвердить, что проект межевания нарушает права и законные интересы заинтересованного лица.
Обжалование проекта межевания в порядке административного судопроизводства должно иметь своей целью доказывание того тезиса, что проект межевания, предусматривающий заведомо невыполнимое градостроительное решение относительно способа образования и предоставления земельного участка, в соответствующей части не может являться основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в соответствии с пп. 6 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ. Кроме того, в просительной части административного иска целесообразно сформулировать требование о возложении на орган публичной власти, в компетенцию которого входит утверждение градостроительной документации (в Калининградской области таким органом публичной власти является Министерство градостроительной политики Калининградской области), обязанности внести изменения в проект межевания территории за счёт собственных усилий и собственных бюджетных средств.
На данный момент у меня имеется намерение пройти все инстанции вплоть до Конституционного суда РФ с тем, чтобы выработать методику противодействия ситуациям, когда в силу устаревания проекта межевания лица, заинтересованные в приобретении прав на земли, находящиеся в публичной собственности, лишены возможности реализовать свои абсолютно законные намерения. Однако, сперва необходимо собрать судебную практику по этому вопросу. Насколько мне известно, судебные решения о признании проектов межевания территории в связи с наличием в них невыполнимых градостроительных решений по нашей стране имеются (например, решение Свердловского областного суда от 5 августа 2020 года по административному делу № 3а-220/2020), однако основную работу в вопросе сбора судебной практики мне только предстоит проделать. После окончания судебных разбирательств вокруг оспаривания проекта межевания территории, которое будет инициировано моим клиентом, на моём портале будет обязательно размещена соответствующая информация.