22
Июн

Воистину амнистия – обзор поправок в земельное законодательство, вступающих в силу с 1 сентября 2022 года. Часть первая.

В очередной раз задним числом проинформировался о внушительных изменениях, вносимых в земельное законодательство, на этот раз Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступает в силу с 1 сентября 2022 года. Отмечу от себя, что с точки зрения количества нововведений это самые масштабные поправки в земельное законодательство с момента введения в действие «гаражной амнистии». Предлагаю максимально ёмкий и информативный обзор изменений, которые вводятся рассматриваемым законом.

1. Образование земельного участка под существующим многоквартирным домом может быть осуществлено на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Мы знаем о правиле, которое было закреплено в пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, согласно которому образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, в котором расположены многоквартирные дома, могло осуществляться только на основании проекта межевания. Отмечу, что если изначально данный принцип был тотальный, то затем законодатель начал его постепенное смягчение – в конечном итоге были приняты поправки, в соответствии с которыми формирование земельных участков  под существующими объектами капитального строительства, не являющимися многоквартирными домами, с целью их приобретения в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ стало допускаться на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Вместе с тем, по настоящее время содержание правовой нормы пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ является недостаточно внятным. С учётом разъяснений Минэкономразвития РФ, которые были даны в информационном письме от 06.03.2018 № Д23и-1133, формирование земельного участка на основании проекта межевания должно осуществляться, если в границах элемента планировочной структуры расположено не менее двух многоквартирных домов. Таким образом, на сегодняшний день правоприменителю приходится руководствоваться не имеющими обязательной силы ведомственными разъяснениями, в соответствии с которыми вкупе с правовой нормой пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ в случае нахождения в квартале или микрорайоне одного-единственного многоквартирного дома земельный участок может быть образован на основании схемы, а при наличии двух и более многоквартирных домов – на основании проекта межевания.

Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ вводится поправка, по смыслу которой в случае формирования земельного участка под отдельно взятым существующим многоквартирным домом образование такого участка осуществляется на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в то время как формирование земельных участков под строящимися многоквартирными домами однозначно осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. Таким образом, под существующими многоквартирными домами, вне зависимости от их количества в границах элемента планировочной структуры, земельные участки образуются на основании схемы. Земельные участки с целью строительства многоквартирных домов могут быть сформированы исключительно в соответствии с проектом межевания. К слову, надо отметить, что редакция правовой нормы пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, которая вводится в действие 1 сентября 2022 года, всё-таки далека от оптимальной – словосочетание «в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами» по-прежнему способно ввести в заблуждение относительно истинных намерений законодателя. В частности, возникает резонный вопрос: «На основании какого документа осуществляется формирование земельных участков сразу под несколькими существующими многоквартирными домами?». Редакция пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ подразумевает, что всё-таки на основании проекта межевания, однако данный вывод плохо сочетается с подходом, в соответствии с которым формирование земельного участка под отдельным многоквартирным домом с 1 сентября 2022 года осуществляется на основании схемы. Очевидно, что в будущем законодателю нужно будет приложить дополнительные усилия по «шлифовке» рассматриваемой нормы закона.

2. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в соответствии с которой формируется земельный участок под многоквартирным домом, подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Это весьма удивительное нововведение в ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, однако вскоре оно действительно станет реальностью. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории будет выноситься на публичные слушания так же как и проекты внесения изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории. Полагаю, что это объясняется повышенной релевантностью вопроса формирования земельных участков под многоквартирным домом, ведь в ходе осуществления этой процедуры затрагиваются права и законные интереса очень большого количества граждан. Отмечу также, что законодатель установил срок изготовления схемы расположения земельного участка, если такая схема изготавливается не по инициативе жильцов многоквартирного дома, а по инициативе органа местного самоуправления или органа государственной власти – публичной структуре необходимо будет уложиться в три месяца.

3. В подзаконных актах конкретно прописано, какие документы подтверждают существование исторически сложившегося землепользования на протяжении 15 и более лет применительно к процедуре уточнения «декларативных» земельных участков.

Мы знаем о том, что законодателем установлена иерархия документов, в соответствии с которыми осуществляется уточнение местоположения границ так называемых «декларативных» земельных участков, то есть земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. В порядке убывания значимости документов данная иерархия выглядит следующим образом:

  • документ, подтверждающий право на земельный участок,
  • документ, содержащий сведения о границах земельного участка при его образовании,
  • границы, существующие на местности 15 и более лет и закреплённые с помощью объектов искусственного и естественного происхождения.

В этой связи необходимо отметить, что правовая норма п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой была зафиксирована вышеуказанная иерархия документов, с 1 сентября 2022 года утрачивает силу. Вместе с тем, изложенная выше иерархия документов ни в коем случае не канет в лету, поскольку впредь она будет размещена в п. 1.1 ст. 43 этого же федерального закона.

В данном контексте необходимо отметить методологическую грамотность подхода, проявленного законодателем при формулировании правовой нормы п. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Так, в рассматриваемой правовой норме законодатель прямо указывает, что в случае уточнения земельного участка на основании естественных или искусственных границ, существующих на местности 15 и более лет, площадь земельного участка может измениться (соответственно, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения). Крайне правильная формулировка, отражающая жизненные реалии. И действительно, если земельный участок уточняется на основании документа о праве на землю или на основании документа, оформлявшегося при образовании земельного участка, вносимая в ЕГРН площадь не должна отличаться от площади, указанной в вышеуказанных документах, ведь именно к содержащимся в них величинах и должна быть быть привязана декларированная площадь уточняемого земельного участка. Напротив, уточнение земельного участка исходя из границ, существующих на местности 15 и более лет, почти с неизбежностью подразумевает отклонение новой «уточнённой» площади от исходной «декларированной» площади, поскольку кадастровый инженер отталкивается от границ фактически сложившегося землепользования. Законодатель прочувствовал этот момент, за что мы скажем ему спасибо.

Если обращаться к заголовку настоящего раздела нашей сегодняшней заметки, то следует указать, что законодателем впервые зафиксированы источники информации, в которых содержатся сведения об «исторических» границах земельного участка, существующих на местности 15 и более лет. Правда, отметим, что место для данного перечня нашлось не в федеральном законе, а в подзаконном нормативном правовом акте. Речь идёт о п. 24 Требований к подготовке межевого плана и составу содержащихся в нём сведений, которые утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 декабря 2021 года № П/0592. К слову, если поправки в ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ вступают в силу с 1 сентября 2022 года, то интересующая нас редакция вышеуказанного подзаконного акта, утверждённого приказом Росреестра от 14 декабря 2021 года № П/0592, уже является действующей. Приведём перечень документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 и более лет, без изъятий:

  • карты (планов), фотокарты (фотопланов), содержащиеся в государственных фондах пространственных данных или в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, на которых отображены природные объекты или объекты искусственного происхождения, с помощью которых закреплены уточняемые границы земельного участка в интересующий период времени;
  • планово-картографические материалы, имеющиеся в органах местного самоуправления, органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
  • землеустроительная документация, содержащаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства;
  • ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах расположенных на земельных участках объектов недвижимости, хранившихся по состоянию на 1 января 2013 г. в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в составе учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации;
  • иные документы, содержащие сведения о местоположении границ земельных участков.

4. Право регистрации права собственности на садовый дом или жилой дом, расположенный на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство, или личное подсобное хозяйство или крестьянское фермерское хозяйство, только лишь на основании технического плана и документа на землю продлено до 1 марта 2031 года.

Такого рода изменение вносится Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Напомним, что в соответствии с действующей редакцией Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ воспользоваться этим правилом можно до 1 марта 2026 года.

5. Возможность уведомления органа публичной власти о строительстве жилого дома или садового дома, начатого до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (04.08.2018) без получения разрешения на строительство, продлена до 1 марта 2031 года.

Сомневаюсь, что данной правовой нормой способны воспользоваться многие застройщики, поскольку в настоящее существуют другие вполне рабочие способы легализовать дома, возведение которых начато до 4 августа 2018 года, однако законодатель всё-таки решил предусмотреть такого рода уступку.

Как уже отмечалось, рассмотренные ваше изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ вступают в силу с 1 сентября 2022 года (за исключением правовых норм приказа Росреестра от 14 декабря 2021 года № П/0592, устанавливающих перечень документов, подтверждающих существование на местности границ уточняемых земельных участков на протяжении 15 и более лет – эта норма уже является действующей). Информацией, освещённой в настоящем заметке, все изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2022 года, не исчерпываются. В следующей статье мною будут рассмотрены оставшиеся нововведения.