Верховный суд РФ разъяснил, что принадлежность земельного участка, ограниченного в обороте, его владельцу на праве частной собственности не препятствует истребованию такого земельного участка из незаконного владения, даже если земельный участок был приобретён добросовестным приобретателем
В статье от 12 мая 2025 года мы рассматривали интересный юридический аспект, который сводился к поиску ответа на вопрос, допускается ли переход права частной собственности от одного лица к другому лицу в отношении земельного участка, ограниченного в обороте в связи с нахождением за границами красных линий, если ограничение в оборотоспособности возникло до заключения сделки по отчуждению земельного участка. В правоприменительной практике действительно нередко встречаются ситуации, когда частное лицо выступает собственником земельного участка, относительно которого в силу тех или иных причин, несмотря на ограничение в оборотоспособности (в том числе, возникшее до приобретения права собственности), зарегистрировано право частной собственности. На момент заключения новой сделки, направленной на отчуждение права собственности, земельный участок продолжает оставаться ограниченным в оборотоспособности, в связи с чем у органа регистрации прав возникает вопрос о том, допускается ли в таком случае регистрация перехода права собственности. Ответ на этот животрепещущий вопрос был обнаружен нами в судебной практике Верховного суда РФ, который в своём постановлении от 2 апреля 2025 года № 309-ЭС24-7383 по делу А76-3964/2023, рассматривая в кассационном порядке заявление приобретателя земельного участка о возложении на Росреестр обязанности осуществить регистрационные действия, признал, что ограниченность земельного участка в оборотоспособности не является препятствием для перехода права собственности на него, отметив буквально следующее: «Под приватизацией земельного участка, запрет на которую содержится в п. 12 ст. 85 ЗК РФ, следует понимать переход имущества из государственной или муниципальной собственности в частную. Между тем спорный земельный участок в порядке приватизации выбыл из публичной собственности в 2012 году, регистрация перехода права собственности первому частному приобретателю произведена на основании судебного акта, участок на протяжении многих лет находился в частной собственности различных юридических лиц, в том числе, продавца по последней сделке купли-продажи».
Между тем, как свидетельствуют закономерности судебной практики Верховного суда РФ, проиллюстрированные на конкретном примере в Обзоре судебной практики за первый квартал 2026 года, утверждённом Президиумом Верховного суда РФ 25 марта 2026 года, принадлежность земельного участка, ограниченного в оборотоспособности, в течение длительного времени на праве собственности частному лицу, которое приобрело право собственности после возникновения у земельного участка статуса ограниченного в обороте, не свидетельствует о том, что по инициативе контролирующих структур такой земельный участок не может быть истребован из чужого незаконного владения с такими последствиями как принудительное прекращение права собственности и снятие земельного участка с кадастрового учёта. Обратимся к примеру из практики.
По итогам проверки межрайонная природоохранная прокуратура Московской области выяснила, что земельный участок с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», принадлежащий гражданке К.Д. Егоровой на праве собственности с момента приобретения в 2013 году у другого частного лица, частично расположен в границах береговой полосы Клязьминского водохранилища (а также прибрежной защитной полосы и зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения). Поскольку территория в границах береговой полосы относится к территории общего пользования (п. 6 ст. 6 Водного кодекса РФ), а соответствующие земельные участки в силу данного обстоятельства являются ограниченными в обороте и поэтому не могут принадлежать на праве собственности (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ), прокуратура обратилась в суд с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. Суд первой инстанции (Мытищинский городской суд Московской области) исковые требования прокуратуры удовлетворил. Однако, Московский областной суд решение суда первой инстанции отменил, руководствуясь тем, что «… на момент приобретения земельного участка ограничений по его гражданскому обороту не имелось, право собственности на земельный участок продавца Н.Ю.С. (первоначальный собственник земельного участка) не оспаривалось, было подтверждено государственной регистрацией права, в связи с чем ответчик является добросовестным приобретателем». Первый кассационный суд общей юрисдикции поддержал позицию Московского областного суда.
Вместе с тем, в последующем постановления судов апелляционной и кассационной инстанций были отменены в кассационном порядке Определением Верховного суда РФ от 18 ноября 2025 года № 4-КГПР25-48-К1 с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Верховный суд РФ занял последовательную позицию о том, что поскольку Клязьминское водохранилище как водный объект находится в федеральной собственности (п. 1 ст. 8 Водного кодекса РФ), то и береговая полоса водохранилища также относится к федеральной собственности, в связи с чем в границах береговой полосы недопустимо нахождение земельных участков, принадлежащих их владельцам на праве частной собственности. По поводу ссылки ответчика на счёт того, что К.Д. Егорова выступала в качестве добросовестного приобретателя земельного участка, то есть не знала и не могла знать о недопустимости нахождения земельного участка в частной собственности, Верховный суд РФ прямо отметил, что «… довод о добросовестности приобретения не является основанием для отказа в истребовании земель, передача которых в частную собственность не допускается».
Таким образом, Верховный суд РФ чётко дал понять, что земельные участки, являющиеся ограниченными в обороте и в связи с этим неправомерно принадлежащие их владельцам на праве частной собственности, могут быть истребованы из чужого незаконного владения с прекращением их существования как недвижимой вещи вне зависимости от того, добросовестным или недобросовестным было их приобретение последним собственником. Следовательно, приобретателям земельных участков следует заблаговременно проводить основательную проверку «чистоты сделки» на предмет обременений земельных участков, которые, в том числе, обуславливают их отнесение к ограниченным в обороте.
