Верховный суд РФ определил, что закрепление гаражей и иных объектов недвижимости, возведённых до 1995 года, за работниками крупных предприятий может свидетельствовать о правомерном статусе таких объектов и возможности признания права собственности на них в судебном порядке
Некоторое время назад при общении с одним из моих клиентов мне доводилось анализировать судебную перспективу возможности признания права собственности в порядке приобретательной давности в отношении погребов, построенных до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, принадлежащих жильцам многоквартирного дома, но расположенных на значительном расстоянии от такого дома за пределами сформированного под ним земельного участка. По итогам проработки материалов мне довелось прийти к выводу, что дело не имеет судебной перспективы, в связи с чем сотрудничество не состоялось. Однако, буквально на днях мне стало известно, что в практически аналогичной ситуации Верховный суд РФ вынес судебный акт, из которого напрямую следует, что узаконивание такого рода объектов является возможным. Но, прежде чем перейти к разбору фабулы дела, вспомним ряд наших ранее опубликованных заметок, которые с точки зрения содержания имеют прямое отношение к прецеденту, о котором пойдёт речь в сегодняшней статье.
Так, в статье от 17 марта 2023 года мы писали о том, что до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, то есть до 1 января 1995 года, правоотношения, связанные с циркулированием в гражданском обороте самовольных построек, были урегулированы правовой нормой ст. 109 ГК РСФСР, согласно которой самовольными постройками могли быть признаны только жилые дома, в то время как на объекты нежилого назначения положения вышеуказанной правовой нормой не распространялись. Далее, в недавней публикации от 12 марта 2026 года нами, с учётом судебного акта Калининградского областного суда по делу, в котором мне доводилось принять участие в качестве представителя ответчика, была осуществлена корректировка информации, размещённой в статье от 17 марта 2023 года. Так, в частности, мною было отмечено, что ст. 109 ГК РСФСР может быть успешно применена только при условии, что под объектом недвижимости нежилого назначения так или иначе заблаговременно формировался земельный участок, вид разрешённого использования которого не предусматривал возможность возведения соответствующего объекта недвижимости нежилого назначения. Таким образом, мы уточнили, что возведение объекта нежилого назначения в «чистом поле», то есть вне границ сформированных земельных участков, не позволяет применить ст. 109 ГК РСФСР и свидетельствует о наличии у таких объектов статуса самовольной постройки. Между тем, тот материал, который я собираюсь изложить сегодня, позволяет провести дополнительное уточнение принципов, при которых возможно узаконивание объектов недвижимости нежилого назначения, возведённых до 1995 года вне границ поставленных на кадастровый учёт земельных участков, что немаловажно.
Гражданка С.В.С. обратилась в суд с иском к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании права собственности на гараж и погреб, которые был приобретены её отцом у сослуживца в 1986 году. Гараж и погреб были расположены за границами земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, на публичных землях, находящихся в неразграниченной государственной собственности. В свою очередь, земельный участок под гаражом сформирован не был, соответственно, правоустанавливающего документа на землю у истца не имелось. Суды общей юрисдикции первой, апелляционной и кассационной инстанции оставили исковое заявление С.В.С. о признании права собственности на гараж и погреб без удовлетворения, но при этом встречный иск Правительства Воронежской области о сносе гаража и погреба был судами удовлетворён. С.В.С. обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, которая определением судьи А.Н. Марьина была передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. В итоге Верховный суд РФ кассационную жалобу удовлетворил (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 марта 2026 г. № 14-КГ25-21-К1).
Верховный суд РФ, выражая несогласие с решением нижестоящих судов общей юрисдикции, сделал ставку на то, что соответствующие гаражи и погреба ранее закреплялись за работниками Воронежского завода кузнечно-прессового оборудования им. М.И. Калинина и потому, по всей видимости, возводились законно. В частности, Судебная коллегия Верховного суда РФ отметила следующее: «Какие-либо документы на гараж в деле отсутствуют, однако, как утверждает заявитель, жилые дома по улицам … в том числе … и … были подведомственны Воронежскому заводу кузнечно-прессового оборудования им. М.И. Калинина и имели печное отопление, для чего требовались уголь и дрова. Поскольку жилые дома построены без балконов и подвалов, завод им. М.И. Калинина для целей хранения топлива выделял своим сотрудникам земельные участки для сараев и гаражей, а также предоставлял строительные материалы для их строительства. По этой причине постройки имеют общие стены. По мнению Скрыпченковой С.В., указанные обстоятельства с учётом инвентарных дел, представлявшихся суду, заключения судебной экспертизы, свидетельских показаний и иных имеющихся в материалах дела доказательств позволяли сделать вывод о том, что спорный гараж возведён не позднее 1979 года с разрешения завода им. М.И. Калинина, то есть правомерно». Таким образом, не располагая достоверными сведениями о наличии разрешения на строительство гаражей, Верховный суд РФ счёл возможным принять позицию истца С.В.С. на основании только лишь допущения того, что разрешение на строительство могло выдаваться. В итоге судебные акты судов нижестоящих инстанций были отменены, а дело было направлено Верховным судом РФ на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Рассмотренный нами прецедент будет иметь важное ориентирующее значение для судебной практики по делам о признании прав собственности жильцов многоквартирных домов на объекты нежилого назначения, которые не попадают в границы земельных участков, образованных под многоквартирными домами. Во-первых, Верховный суд РФ допустил возможность признания за такими объектами статуса правомерно возведённых объектов при отсутствии разрешений на строительство, если хотя бы имеется информация о том, что соответствующие гаражи могли закрепляться в советское и постсоветское время за работниками заводов и иных крупных предприятий. Во-вторых, Верховный суд РФ счёт возможным применить положения ст. 109 ГК РСФСР в ситуации, когда земельный участок не был сформирован под объектом, в отношении которого было заявлено требование о признании права собственности. Таким образом, Верховный суд РФ посчитал, что при отсутствии правоустанавливающего документа на землю гипотетическое наличие разрешения на строительство объекта нежилого назначения является достаточным условием для вывода о том, что спорный объект недвижимости, возведённый до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, не является самовольной постройкой. Следовательно, Верховный суд РФ скорректировал закономерности судебной практики, в соответствии с которыми непременным условием легализации нежилого объекта, возведённого до 1 января 1995 года, являлось его нахождение в границах заблаговременно сформированного земельного участка.
