19
Май

Тактические аспекты участия в судебных разбирательствах по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков

В настоящей статье мы рассмотрим основные тактические аспекты действий административного истца в судебных заседаниях по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.

Сперва необходимо правильно определиться с административным ответчиком. В соответствии п. 7 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административным ответчиком по рассматриваемой категории дел, если оспаривание кадастровой стоимости связано с установлением рыночной стоимости, выступает государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, выполняющий функции по государственной кадастровой оценке. В силу данного разъяснения по делу об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в Калининградском областном суде административными ответчиками являются Правительство Калининградской области и Управление Росреестра по Калининградской области.

При подготовке административного иска в качестве заинтересованного лица следует обязательно указать администрацию городского округа «Город Калининград». Это объясняется тем, что в силу положений Бюджетного кодекса РФ именно городская администрация в полном объеме выступает получателем земельного налога (п. 2 ст. 61.2 БК РФ), поступлений от арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также доходов от продажи земельных участков и доходов от увеличения площади земельных участков, находящихся в частной собственности, путем перераспределения (ст. 62 БК РФ). Следовательно, именно городская администрация, в первую очередь, заинтересована в сохранении высокой кадастровой стоимости. Административному истцу следует заранее настроиться на то, что именно городская администрация, а не Правительство, будет оказывать в суде наиболее ожесточенное сопротивление.

В промежуток времени между принятием искового заявления к производству и датой первого судебного заседания чиновники городской администрации проводят тщательное изучение прилагаемого к административному исковому заявлению отчета об оценке рыночной стоимости на предмет отступлений от требований Федеральных стандартов оценки, арифметических ошибок и прочих неточностей, которые могли бы подвергнуть сомнению правильность оценки, проведённой рыночным оценщиком. В первую очередь, чиновники обращают внимание на местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, соотносимость этих объектов с позиции местонахождения, транспортной доступности, обеспеченности коммуникациями, и, в целом, с позиции экономической ликвидности. Также чиновники проверяют действия оценщика на предмет применения корректировок, которые объективно возможны в зависимости от фактических обстоятельств дела. Подвергается критической оценке выборка объектов-аналогов — количество объектов, представленных в выборке, наличие или отсутствие в отчете кадастровых номеров объектов-аналогов, что напрямую определяет возможность идентифицировать соответствующие земельные участки, ведь, принимая во внимание, что по состоянию на май 2019 года с даты определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов прошло больше семи лет, этот момент имеет немаловажное значение при формировании представления о достоверности отчёта в целом. Анализируется перечень методической литературы, использованной оценщиком — если выясняется, что оценщик вопреки требованиям Федеральных стандартов оценки применил методические пособия, которые были опубликованы после 1 января 2012 года, этот момент зачитывается как дополнительное основание для того, чтобы подвергнуть отчет об оценке критике.

Следует учитывать, что чиновники муниципалитетов не обладают специальными познаниями в области рыночной оценки земельных участков, однако негласно чиновники регулярно прибегают к помощи представленных на рынке независимых рыночных оценщиков, которые анализируют отчёты с профессиональной точки зрения и содействуют составлению перечня ошибок, допущенных оценщиком.

По итогам обобщения практики оспаривания кадастровой стоимости земельных участков за последние несколько лет калининградским муниципалитетом было выявлено, что среднестатистическое отклонение рыночной стоимости земельных участков, определенное по итогам рыночной оценки, от кадастровой стоимости, результаты которой утверждены постановлением Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641, составляет               3-4 раза (до 25 %). Такое отклонение калининградская городская администрация считает приемлемым. Поскольку для городской администрации единственным способом установления альтернативной рыночной стоимости земельного участка, отличающейся от рыночной стоимости, указанной в отчёте рыночного оценщика, является проведение судебной экспертизы, которая стоит не менее 25000-30000 рублей, в целях экономии бюджетных средств городская администрация не проявляет процессуальную активность и не включается в борьбу против административного истца, если отклонение рыночной стоимости и текущей кадастровой стоимости укладывается в вышеуказанный диапазон.

Если же городская администрация полагает отклонение неприемлемым, то до начала первого судебного заседания муниципалитет заранее договаривается с экспертной организацией  о проведении судебной экспертизы, с помощью которой будет установлена альтернативная рыночная стоимость земельного участка – при этом, как правило, заранее оговаривается, что такая рыночная стоимость будет ниже кадастровой, но выше рыночной стоимости, определённой усилиями административного истца.

Таким образом, представителю административного истца следует быть готовым к тому, что в первом же судебном заседании городская администрация подвергнет отчёт об оценке критике и заявит ходатайство о назначении судебной экспертизы. В некоторых случаях, когда городской администрации требуется дополнительное время для изучения материалов дела и подготовки ходатайства о назначении судебной экспертизы, представитель муниципалитета заявляет ходатайство о вызове в судебное заседание оценщика, который составлял отчёт – нередко заявление о вызове оценщика заявляется муниципалитетом именно для того, чтобы выиграть время и более основательно подготовиться к судебному заседанию.

Принимая во внимание вышеизложенное, для того, чтобы не упустить инициативу и не дать заинтересованному лицу возможность продавить выгодное ему решение о назначении судебной экспертизы и поручении её «своему» эксперту, представителю административного истца следует явиться в первое же судебное заседание со своей кандидатурой судебного эксперта. Иными словами, до начала судебного заседания следует обратиться к независимому эксперту и заранее договориться на предмет того, готов ли он будет провести экспертное исследование в случае назначения судом судебной экспертизы.

В случае, если в судебном заседании как административный истец, так и заинтересованное лицо предлагают «свои» кандидатуры экспертов, суд встаёт перед необходимостью сделать выбор. На практике предпочтение отдаётся тому эксперту, который обладает большим стажем по экспертной специальности.

Одновременно с вынесением решения о назначении судебной экспертизы суд выносит определении о приостановлении производства по делу.

При проведении судебной экспертизы, как и при проведении рыночной оценки, как правило, используется сравнительный подход.

В случае, если суд поручил производство экспертизы эксперту городской администрации, перед началом очередного судебного заседания представителю административного ответчика следует обязательно ознакомиться с материалами дела и тщательно проанализировать экспертное заключение на предмет ошибок и неточностей. При этом следует помнить, что в ходе производства экспертного исследования эксперт не руководствуется Федеральными стандартами оценки. Экспертные методики, применяемые в ходе оценочной судебной экспертизы, в целом аналогичны методикам, которые применяет рыночной оценщик на стадии, предшествующей подаче административного иска, однако в своей деятельности эксперт в первую очередь руководствуется положениями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Знание этого закона позволит представителю провести более скурпулезную оценку экспертного заключения на предмет его качества.

И всё же, несмотря на вышеуказанные обстоятельства, в судебном заседании при формировании судейского усмотрения о предпочтительности той или иной оценки, будь-то отчет или экспертиза, наибольшую роль играет соблюдение всё тех же правил о сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов.

Нередко случается, что в экспертном заключении, как и в отчёте о рыночной стоимости, также присутствуют методические ошибки. В таком случае заинтересованной стороне необходимо озвучить суду возражения по содержанию экспертного заключения и заявить ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

В своей практике мне приходилось сталкиваться с ситуациями, когда при вынесении решения по делу суд вынужден был сделать выбор между результатами трёх исследований — рыночной оценки, первой судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы. Как правило, в таких случаях предпочтение отдаётся результатам одной из двух экспертиз, а именно той, при проведении которой была достигнута наибольшая соотносимость объекта оценки и объектов-аналогов с точки зрения местоположения, транспортной доступности, обеспеченности коммуникациями, разрешенного использования, в целом — ликвидности.

В следующей статье мы говорим об особенностях распределения судебных расходов по рассматриваемой категории административных споров.