Сокрытие обременений земельных участков от их приобретателей позволяет требовать расторжения договора и взыскания убытков

Не все земельные участки в одинаковой степени пригодны для их освоения в соответствии с видом разрешенного использования и, в особенности, для целей строительства. Это обусловлено тем, что земельные участки могут находиться в границах различного рода территорий, в пределах которых устанавливаются ограничения по режиму землепользования – запреты на совершение тех или иных действий, сопряженных с использованием земельных участков. Такого рода территории называются зонами с особыми условиями использования территорий (по экологическим условиям и нормативному режиму хозяйственной деятельности).

Определение зон с особыми условиями использования территорий дано в пп. 4 п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Правда, определение не совсем удачное, ведь в его основу положено перечисление разновидностей зон, а не выявление характерных признаков зоны как юридической категории. Полный перечень зон с особыми условиями использования территорий закреплен в ст. 105 Земельного кодекса РФ.

Исходя из своего опыта, могу сказать, что на практике наиболее распространены ограничения по режиму землепользования в связи с нахождением земельных участков в границах:

• береговых полос,
• охранных зон ЛЭП, охраных зон объектов связи и охранных зон инженерных коммуникаций (в особенности трубопроводов-газопроводов),
• санитарно-защитных зон предприятий,
• защитных зон объектов культурного наследия и зон охраны объектов культурного наследия,
• зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Однако, отмечу, что зон с особыми условиями использования территориии существует великое множество, всех – не перечислить.

Ограничения по режиму землепользования, то есть собственно запреты на совершение тех или иных действий в границах земельных участков, установлены федеральными законами, в том числе, кодексами, а также правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, нормами СНиП и СП, например:

• запрет строительства новых объектов капитального строительства и реконструкции существующих в границах защитных зон объектов культурного наследия установлен ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»,
• перечень запретов и ограничений в границах охранных зон газопроводов установлен п. 14 постановления Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей»,
• перечень запретов и ограничений в границах земельных участков, попадающих в пределы охранных зон объектов электросетевого хозяйства, закреплен п.п. 8-9 постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»,
• запреты и ограничения по режиму землепользования в границах зон охраны объектов культурного наследия регионального значения на территории Калининградской области установлены постановлением Правительства Калининградской области от 06.06.2013 № 386,
• величины санитарных разрывов от промышленных предприятий до жилой застройки и прочих общественных зданий установлены СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Для того, чтобы граждане могли быть проинформированы об обременениях используемых или приобретаемых земельных участков, законодатель предусмотрел, что границы зон с особыми условиями использования территорий подлежат внесению в реестр границ Единого государственного реестра недвижимости (ст. 10 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В свою очередь, органы государственной власти и органы местного самоуправления в порядке межведомственного информационного взаимодействия обязаны направлять в Единый государственный реестр недвижимости сведения об установлении, изменении или о прекращении существования зон с особыми условиями использования территорий (пп. 9 п. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

С целью информирования граждан границы и наименования существующих зон с особыми условиями использования территорий отображаются на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки (п. 5 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ). В целях удобства восприятия карта зон с особыми условиями территории публикуется в виде отдельного приложения к правилам землепользования и застройки. Именно так и обстоит дело с Правилами землепользования и застройки ГО «Город Калининград», отдельным приложением к которым и является карта зон с особыми условиями использования территорий.

Однако следует учитывать, что на карте градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград» отображаются не все разновидности зон с особыми условиями использования территорий. Перечень отображаемых зон содержится в ст. 19 Правил землепользования и застройки. Этот перечень, как минимум, не включает охранные зоны инженерных коммуникаций (трубопроводы, связь) и ЛЭП. И это вполне закономерно, ведь трубопроводами, кабелями связи и ЛЭП покрыт весь город, отображение охранных зон сделало бы карту совершенно нечитаемой.

Кадастровый учет зоны с особыми условиями использования территории применительно к конкретному земельному участку осуществляется путём образования и постановки на кадастровый учет части такого земельного участка.

По смыслу п. 1 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет части земельного участка в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории осуществляется без заявления правообладателя земельного участка одновременно с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений о такой зоне в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Как уже было отмечено в моей предыдущей статье, ограничения по режиму землепользования земельного участка действуют вне зависимости от того, образована ли в составе земельного участка соответствующая часть или нет.

Точка в споре по этому вопросу была поставлена Верховным судом в связи с вынесением Определения от 19.02.2015 по делу № 305-КГ14-4322. В рамках этого дела коммерческая организация добивалась признания незаконными действий кадастровой палаты по внесению в Государственный кадастр недвижимости сведений о нахождении земельного участка в составе зоны с особыми условиями использования территорий – особо охраняемой природной территории – национального парка «Лосиный остров». Вставая на сторону кадастровой палаты и администрации национального парка, Верховный суд РФ постановил, что «… Наличие или отсутствие сведений в государственном кадастре недвижимости о нахождении спорных земельных участков в границах территории национального парка «Лосиный остров» или его зоны охраны не влияют на факт существования указанной территории данного национального парка и его зоны охраны в указанных границах…»

Для того, чтобы «перестраховаться» и получить правильное представление об ограничениях по режиму землепользования, перед совершением сделки по приобретению земельного участка следует заказать сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, которая содержит информацию о зонах с особыми условиями использования территорий (пп. 12 п. 4 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ) и основаниях установления таких зон вне зависимости от того, содержатся ли сведения о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости.

Теперь переходим непосредственно к предмету настоящей статьи.

Вполне закономерно, что граждане, которые хотят продать свои земельные участки, заинтересованы в создании преувеличенного представления об их ликвидности. Именно поэтому на практике продавцы довольно часто скрывают от покупателей незарегистрированные обременения своих земельных участков.

Иногда приходится сталкиваться и с недобросовестностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые в извещениях о проведении аукционов по продаже земельных участков или продаже права на заключение договора аренды скрывают от участников аукциона незарегистрированные обременения (извещение о проведении аукциона выступает в качестве оферты, которая содержит все существенные условия договора).

Что делать в том случае, если о наличии невыгодных вам обременений вы узнали уже после приобретения вашего земельного участка в собственность или аренду, а деньги за приобретение уже уплачены?

Первое, что приходит на ум – это заявление иска о применении последствий недействительности сделки, совершённой под влиянием заблуждения относительно существенных свойств предмета сделки (пп. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса РФ).

Однако существует более короткий путь. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускается расторжение договора при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Пункт 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ напрямую предусматривает, что, в том числе, в случае сообщения продавцом заведомо ложных сведений об обременениях земельного участка и ограничениях по режиму землепользования, покупатель имеет право требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. Под убытками, в первую очередь, понимаются денежные средства, заплаченные за приобретение земельного участка.

Очень важная оговорка – в силу п. 4 ст. 37 Земельного кодекса РФ теми же правами наделяется и арендатор земельного участка.

Таким образом, в случае, если вы купили или приобрели в аренду земельный участок, не зная о наличии обременений, вы вправе, после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предъявить исковое заявление о расторжении договора купли-продажи или договора аренды и возмещении убытков. В случае приобретения земельного участка в аренду на торгах под убытками будет пониматься сумма, уплаченная победителем аукциона, то есть итоговая величина годового размера арендной платы земельного участка, определённая по итогам торгов.

В качестве показательного примера из судебной практики по спорам о расторжении договоров купли-продажи земельных участков в связи с сокрытием продавцами их обременений можно привести довольно комфортное для восприятия Определение Верховного суда РФ от 02.10.2018 № 127-КГ18-20.

В качестве показательного примера из судебной практики по спорам о расторжении договоров аренды земельных участков, заключенных по итогам торгов, можно привести решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.05.2013 по делу № А72-10927/2012, оставленное без изменения постановлением ФАС Поволжского округа от 26.11.2013.

Помните о правиле «Доверяй, но проверяй». Обязательно проясните ситуацию с обременениями приобретаемого земельного участка, проверьте, попадает ли земельный участок в границы зоны с особыми условиями использования территорий.