15
Авг

Признание права собственности на объект недвижимости отсутствующим как специфический способ защиты гражданских прав

Государственная регистрация подтверждает наличие права собственности на объект недвижимости, однако отнюдь не свидетельствует о том, что такое право возникло и действительно существует. Данный вывод следует из абз. 3 п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», который содержит разъяснение на счет того, что «… по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)…»

Перечень способов защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим. И на тот случай, если чужое право собственности, прошедшее государственную регистрацию, посягает на права и законные интересы третьего лица или представляет собой угрозу нарушения этих прав, такое лицо может прибегнуть к такому способу защиты своих прав как признание права собственности другого лица отсутствующим. Реализация данного способа защиты права возможна только в судебном порядке.

При этом следует учитывать, что судебными инстанциями признание права собственности отсутствующим расценивается в качестве «крайней меры», когда не представляется возможным использование других способов защиты прав. В частности, в чрезвычайно известном среди юристов, занимающихся недвижимостью, совместном постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего арбитражного суда РФ указали, что оспаривание зарегистрированного права или обременения путем предъявления соответствующего иска может быть осуществлено в случаях, когда «… запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества и чужого незаконного владения…».

Также необходимо иметь в виду, что в соответствии с судебной практикой иск о признании права собственности отсутствующим официально рассматривается в качестве разновидности негаторного иска, на который срок исковой давности не распространяется (п. 1 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2016), утверждённый Президиумом Верховного суда РФ 13.04.2016, определение Верховного суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/2014), что значительно повышает интенсивность воздействия данного способа защиты прав и его эффективность в целом.

Как юрист, имеющий опыт работы в публичных структурах в сфере земельных отношений, смею утверждать, что органы государственной власти и органы местного самоуправления к предъявлению исков о признании прав отсутствующими наиболее часто прибегают в ситуациях, когда возникает необходимость в предотвращении сделки по приобретению земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или в расторжении уже заключённой сделки.

Граждане и юридические лица к использованию рассматриваемого способа защиты прав, как правило, прибегают в ситуациях, когда возникает необходимость в исправлении разного рода ошибок, следствием которых стала государственная регистрация права собственности за другим лицом.

Рассмотрим типичные ситуации, которые наиболее часто возникают при рассмотрении судами исков о признании прав отсутствующим. Критерием для разграничения ситуаций выступает обстоятельство, объясняющее, почему зарегистрированное право собственности не могло возникнуть.

Ситуация 1. Право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое 

В 2015-2016 годах калининградской городской администрацией была проделана гигантская работа по инвентаризации торговых павильонов с целью оптимизации схемы размещения нестационарных торговых объектов. Посредством инвентаризации преследовалась цель добиться исключения из схемы размещения НТО торговых павильонов, которые обладали признаками объектов недвижимого имущества, и включения в схему торговых павильонов, которые несмотря на наличие зарегистрированного в отношении них права собственности представляли собой некапитальные объекты – движимое имущество.

В результате проведенной работы городская администрация начала предъявлять исковые заявления о признании отсутствующими прав собственности на торговые павильоны, которые de facto представляли собой некапитальные сооружения.

Таким образом, путем предъявления соответствующих исков городская администрация оспаривала не право собственности как таковое, а наличие у павильонов статуса недвижимой вещи – сохранение за владельцами павильонов права собственности на них как на движимое имущество муниципалитет сомнению не подвергал.

В 2017 году мне как юристу юридического комитета администрации ГО «Город Калининград» было поручено добиться признания отсутствующими прав на торговые павильоны, расположенные по ул. Автомобильной, д. 21.

При подготовке искового заявления моё руководство и я продвигали идею о том, что необходимым условием принадлежности вещи к недвижимости является наличие у неё не только неразрывной связи с землёй, но и выполнение условия о наличии юридической связи с землёй, то есть объект, обладающий признаками капитальности, должен быть легализован и введён в эксплуатацию как объект недвижимости. В качестве примера признания значимости критерия юридической связи с землёй можно привести решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-13842/10-3-101, оставленное без изменения постановлением 9 ААС от 20.09.2010, постановлением ФАС Московского округа от 28.12.2010 (в передаче заявления о пересмотре решения в порядке надзора отказано определением ВАС РФ от 21.03.2011 № ВАС-2630/11).

И, действительно, в ходе изучения архивных материалов выяснилось, что торговые павильоны ответчиков были введены в эксплуатацию в 1994 году как объекты малой торговли, то есть как некапитальные сооружения. При этом акты о вводе данных сооружений в эксплуатацию в качестве объектов недвижимости органами местного самоуправления не издавались. Правда, отмечу, что нами был обнаружен акт о вводе в эксплуатацию одного из торговых павильонов в результате реконструкции, однако данный был выдан районной администрацией г. Калининграда в тот период времени, когда ввод в эксплуатацию торговых павильонов уже входил в компетенцию мэрии.

В результате права собственности на торговые павильоны были признаны отсутствующими в связи с тем, что суды сочли доказанным утверждение администрации об отсутствии у них признаков объектов недвижимости (решения Московского районного суда г. Калининграда от 05.04.2018 по делу № 2-292/2018, от 17.05.2018 по делу № 2-358/2018, решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.12.2017 по делу № А21-7898/2017 в редакции постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2018, в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебной коллегии Верховного суда РФ отказано определением Верховного суда РФ от 20.12.2018 № 307-ЭС18-20709) из-за отсутствия юридической связи с землёй.

Прекращение права собственности дало муниципалитету основание для расторжения договора аренды земельного участка.

Ситуация 2. Объект обладает признаками объекта недвижимости, однако регистрация права собственности на него не допускалась в силу наличия ограничений по режиму использования земельного участка

В моей практике такого рода ситуация неоднократно встречалась в случаях, когда граждане регистрировали права на капитальные постройки, возведённые на земельных участках, предоставленных для целей, не связанных со строительством. Напомним, что предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, было крайне распространено до 1 марта 2015 года, а после этой даты в ограниченном режиме осуществлялось вплоть до 1 января 2018 года.

Действовавшим на территории ГО «Город Калининград» Положением о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством (последняя редакция была утверждена в январе 2015 года), регистрация прав на здания и сооружения, возведённые на земельных участках, предоставленных для таких целей, запрещалась.

Однако, несмотря на данный запрет, в силу соблазна арендаторы многих земельных участков регистрировали права собственности на возведённые на них гаражи и хозяйственные постройки в упрощенном порядке через подачу деклараций об объекте недвижимости, на что Росреестр смотрел «сквозь пальцы». В результате использования этой практики правообладатели многих земельных участков, которые нередко предоставлялись в краткосрочную аренду, формально приобретали исключительное право на их приобретение в собственность или долгосрочную аренду в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, что, само собой разумеется, шло в размер с интересами муниципалитета.

В 2018 году в земельный комитет городской администрации обратилась гражданка с заявлением об образовании и предоставлении земельного участка под существующую хозяйственную постройку. В ходе изучения материалов выяснилось, что право собственности на хозпостройку было зарегистрировано в упрощённом порядке в то время, когда гражданка являлась арендатором земельного участка, предоставленного для обслуживания индивидуального жилого дома. Хозпостройка была возведена задолго до предоставления этого земельного участка. Спустя некоторое время после регистрации права на хозпостройку, которая была осуществлена вопреки установленному запрету, арендуемый земельный участок был снят с кадастрового учета, а договор аренды был расторгнут в связи с тем, что часть территории этого земельного участка была присоединена к основному земельному участку в порядке перераспределения. В результате сложилась ситуация, при которой хозпостройка оказалась на землях, находящихся в неразграниченной государственной собственности, при отсутствии у её собственника правоустанавливающего документа. При этом после снятия земельного участка с кадастрового учета был утвержден проект межевания, который предусмотрел образование в границах территории, на которой расположена хозпостройка, нового земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства, который в перспективе должен был быть зарезервирован для муниципальных нужд.

В целях лишения собственника хозпостройки возможности претендовать на образование и предоставление земельного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ городская администрация обратилась в суд с иском о признании отсутствующим права собственности на хозпостройку, обосновывая свои исковые требования тем, что право было зарегистрировано вопреки установленному обременению.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19.02.2019 по делу № 2-133/2019 исковые требования администрации, интересы которой в суде было доверено представлять мне, были удовлетворены.

Иногда предъявление исковых заявлений о признании прав отсутствующими позволяет пресекать откровенные махинации и злоупотребления.

Так, решением Центрального районного суда г. Калининграда от 06.12.2018 по делу № 2-4981/2018 было признано отсутствующим право собственности гражданина на индивидуальный гараж, возведённый на земельном участке, который ему не принадлежал и не мог принадлежать в принципе — регистрация права собственности на гараж была осуществлена в результате внесения заведомо ложных сведений в технический план, в котором было указано, что гараж расположен не том земельном участке, на котором он находится фактически, а на смежном земельном участке, который принадлежал ответчику.

Ситуация 3. Право собственности на земельный участок не могло возникнуть вследствие того, что ранее не могло возникнуть право собственности на здание, под которое был предоставлен земельный участок

Примером такой ситуации является эпизод с гражданином Велиевым, о котором в разделе «Новости» мы публиковали заметку под названием «Администрация Калининграда добилась признания отсутствующим права собственности на земельный участок, который она в своё время и предоставила» от 30 июня 2019 года.

18 июня 2019 года Ленинградский районный суд г. Калининграда решением по делу № 2-1390/2019 признал отсутствующим право собственности гражданина Велиева на земельный участок на том основании, что ранее вступившим в законную силу решением того же Ленинградского районного суда было признано отсутствующим право собственности на расположенный на данном земельном участке торговый павильон в связи с отсутствии у него признаков объекта недвижимости. Таким образом, из имеющего преюдициального значения факта отсутствия у здания павильона признаков капитальности логически следовал вывод о ничтожности сделки по предоставлению земельного участка под существующий объект, что свидетельствовало о невозможности возникновения у Велиева права собственности на земельный участок.

Ситуация 4. Право собственности на земельный участок признаётся отсутствующим, поскольку оно было зарегистрировано по ошибке   

Осенью 2017 году мне пришлось столкнуться с забавной историей, которая была предметом рассмотрения Московского районного суда г. Калининграда.

В 1994 году гражданину В.В. Попкову был распределён земельный участок в СНТ, после чего этот земельный участок был передан ему в собственность. В 2017 году В.В. Попков обратился в Росреестр за регистрацией ранее возникшего права. Росреестр отказал в регистрации права, поскольку на этот земельный участок уже было зарегистрировано право З.Е. Левченко. Как выяснилось в последующем, причиной возникшей ситуации стала техническая ошибка в учёте земельных участков в СНТ. З.Е. Левченко также был распределён свой земельный участок. Земельные участки В.В. Попкова и З.Е. Левченко располагались в разных рядах, но им был присвоен один и тот же внутренний реестровый номер. Из-за этого право собственности на земельный участок В.В. Попкова оказалось зарегистрированным за З.Е. Левченко, право которой на земельный участок, который в действительности был распределён ей, из-за неосведомлённости об ошибке по-прежнему оставалось незарегистрированным.

Решением от 17.11.2017 по делу № 2-2857/2017 право собственности З.Е. Левченко на земельный участок было признано отсутствующим, тем же решением на этот земельный участок было признано право собственности В.В. Попкова.

Таким образом, наличие зарегистрированного в Росреестре права собственности на объект недвижимости не свидетельствует о неприкосновенности такого права. При наличии рассмотренных в настоящей статьи обстоятельств право собственности в любое время может быть признано отсутствующим по иску заинтересованного лица.