Конституционный суд РФ разъяснил, что необходимость отчуждения земельных участков, принадлежащих иностранцам, в связи с их нахождением в пределах приграничных территорий, не подразумевает отчуждение зданий, принадлежащих иностранцам и расположенных на таких земельных участках
Насколько известно, иностранные граждане не вправе иметь в собственности земельные участки, расположенные в пределах приграничных территорий, перечень которых устанавливается Указом Президента РФ (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ). Именно по этой причине в границах Калининградской области все те земельные участки, которыми пользуются иностранцы, принадлежат им только на праве аренды.
Администрация города Геленджика обратилась в Геленджикский городской суд с исковыми заявлениями к собственникам ряда земельных участков, являющихся иностранцами, с требованием о принудительном отчуждении этих земельных участков в публичную собственность в силу положений п. 3 ст. 15 ЗК РФ и п. 2 ст. 238 ГК РФ, который предусматривает, что если в собственности лица оказалось имущество, которое не может принадлежать ему на праве собственности, такое имущество, в случае, если такое лицо в течение года не произвело отчуждение имущества самостоятельно, подлежит принудительной продаже или передаче в государственную или муниципальную собственность с выплатой компенсации в размере стоимости такого имущества.
В ходе юридической экспертизы Геленджикский городской суд справедливо «вспомнил» о существовании п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, который закрепляет одно из проявлений принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них зданий, в соответствии с которым продажа земельных участков допускается исключительно одновременно с продажей расположенных на таких участках зданий и сооружений. Из правила, закреплённого в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, для ситуаций, возникающих в связи с применением п. 2 ст. 238 ГК РФ, логически следовало, что принудительное изъятие земельного участка, принадлежащего иностранному гражданину на праве собственности, подразумевает неоходимость принудительного изъятия и зданий, принадлежащих иностранцу и расположенных на отчуждаемом земельном участке. Вроде бы всё логично, не правда ли? Однако некомфортность этого весьма прямолинейного вывода объяснялась тем соображениям, что в силу п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранцам не разрешается владеть на праве собственности только земельными участками, но никак не зданиями.
В результате Геленджикский городской суд обратился в Конституционный суд РФ с запросом о соответствии п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 238 ГК РФ нормам Конституции РФ, которые гарантируют защиту права собственности.
Следуя единственной в своём роде элитно-аристократической традиции «доктринального обдумывания» юридической материи, которая и выделяет Конституционный суд РФ среди других судебных учреждений России, Конституционный суд РФ обозначил виртуальное противостояние между парами аргументов «за» и «против».
При такой расстановке в пользу правомерности отчуждения зданий вместе с земельными участками иностранных граждан говорил дуэт в лице уже рассмотренного нами принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём зданимй, проявляющегося в положениях п. 4 ст. 35 ЗК РФ РФ, и того соображения, что передача принудительно отчуждённого земельного участка иностранца другому собственнику делает использование такого земельного участка новым собственником почти невозможным, поскольку, исходя из положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, иностранец-собственник здания, оказавшегося уже на чужом земельном участке, сохраняет за собой право почти неограниченного использования такого земельного участка (по сути речь идёт об исключительном праве собственника здания требовать предоставления земельного участка в аренду).
Дуэт противоположных аргументов – в пользу позиции о том, что здания иностранцев не должны отчуждаться одновременно с отчуждением земельных участков, представлял собой комбинацию п. 3 ст. 15 и ст. 22 ЗК РФ, то есть специальных правовых норм, которые напрямую гласят о том, что иностранцам запрещать владеть на праве собственности только земельными участками, про запрет иметь в собственности здания «там ничего не говорится».
В конечном итоге Конституционный суд пришёл к выводу о том, что отчуждение зданий из принудительного изъятия земельных участков не вытекает (определение КС РФ от 12.11.2019 № 2970-О).
Путь к «итоговой развязке» в логической аргументации лежал через уже упомянутую нами ст. 238 ГК РФ. Констатировав, что сохранение здания, принадлежащего иностранцу, в его собственности на принудительном изымаемом земельном участке, делает полноценное использование такого земельного участка новым собственником невозможным, Конституционный суд РФ возразил, что законодатель всё же вправе предусмотреть такой порядок принудительного изъятия, который будет учитывать меру заинтересованности нового собственника (в том числе, публично-правового образования) в приобретении земельного участка и иным способом будет содействовать защите его интереса (по всей видимости, имеется в виду установление такой величины стоимости земельного участка при его продаже на торгах, которая уравновесила бы умаление возможностей нового собственника при распоряжении таким земельным участком после его приобретения).
В результате правовые нормы ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 238 ГК РФ были признаны соответствующими Конституции РФ.
А мы пока что вынесем для себя и отметим, что принудительное отчуждение земельных участков иностранных граждан, расположенных в пределах приграничных территорий и оказавшихся в их собственности, не влечёт за собой принудительное отчуждение (изъятие) расположенных на них зданий, принадлежащих таким иностранным гражданам.