Как действовать при смене владельца земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, если разрешение на строительство выдано по «старым» правилам, действовавшим до 4 августа 2018 года?
Обычно статьи, которые я пишу для своего сайта, посвящены актуальным проблемам практики в области земельного и градостроительного права. И, действительно, мои статьи отличает злободневность, их направленность на привитие читателям труднодоступных знаний, которые позволяют лучше ориентироваться в наиболее сложных ситуациях, которые неизбежно возникают в юридической действительности. Сегодня я хотел бы отступить от этого правила и подготовить статью по вопросу, решение которого на практике не вызывает никаких трудностей. Решение подготовить настоящую статью обусловлено тем, что несмотря на отсутствие каких-либо затруднений в решении вопроса, речь о котором пойдёт в этой заметке, в реальной жизни, на данный момент по рассматриваемому вопросу в открытых Интернет-источниках и, в особенности, в поисковых системах невозможности найти ни одного ответа.
Речь идёт о тех самых неприятных случаях, когда поиск по ключевым словам не позволяет вам ни на йоту приблизиться к получению ответа. Каждый из нас наверняка сталкивался с ситуацией, когда после ввода в поле поиска длинного набора ключевых слов в ответ поисковая система выдаёт бессодержательные заимствования из норм законов, и так – по каждому результату поиска в Яндексе и Гугле. Ваш вопрос кажется таким злободневным и жизненным, а в ответ – беспощадное безмолвие. От этого можно реально разозлиться …
Таким образом, эту статью я, в первую очередь, пишу для преодоления энтропии («информационной неопределённости») в публичном интернет-пространстве, то есть, чтобы люди могли сразу найти ответ, если у них возникнет соответствующий вопрос.
Речь идёт о том, как правильно поступить в ситуации, когда вы приобретаете земельный участок под строительство индивидуального жилого или садового дома, а разрешение на строительство выдано по правилам, действовавшим до 4 августа 2018 года, то есть когда на руках у предыдущего владельца земельного участка не «уведомление о соответствии планируемого строительства», а полноценное разрешение на строительство?
Но, обо всём по порядку. Как известно, до поры до времени для строительства индивидуального жилого дома или садового дома нужно было получать разрешение на строительство по правилам, установленным ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Однако 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внёс соответствующие изменения в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ («согласно пп. 1.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство для строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется»), отменил необходимость получения разрешения на строительство для индивидуального жилого и садового дома и ввёл уведомительный порядок, который подробно урегулирован ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту – «ГрК РФ), которой Грк РФ и был дополнен с 04.08.2018. Теперь перед началом строительства индивидуального жилого дома или садового дома застройщик обязан направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, в котором указываются сведения о характеристиках жилого дома согласно проектной документации, а также сведения о наличии права на землю. В случае одобрения планируемого строительства орган местного самоуправления в течение 7 дней выдаёт «уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» (далее по тексту – «уведомление о соответствии»), которое по сути и выполняет роль разрешения на строительство.
В практике часто возникают ситуации, когда владелец незастроенного земельного участка – собственник или арендатор – отказывается от своих планов строительства и производит отчуждение своего земельного участка другому лицу путём уступки права аренды или купли-продажи. Как быть в такой ситуации с разрешением на строительство? Нужно ли новому правообладателю земельного участка получать новое?
К счастью, недвусмысленный ответ на этот важный вопрос был дан законодателем довольно давно. Пункт 21.5 ст. 51 ГрК РФ прямо гласит о том, что новый владелец земельного участка вправе осуществлять строительство в соответствии с разрешением, выданным предыдущему владельцу земельного участка. Из содержания п.п. 21.10, 21.14 ст. 51 ГрК РФ следует, что при переходе права на земельный участок к новому владельцу необходимость в получении нового разрешения на строительство отсутствует, однако возникает необходимость во внесении изменений в ранее выданное разрешение. Для этого новый владелец земельного участка направляет в орган местного самоуправления уведомление о переходе права на земельный участок (пп. 1 п. 21.10 ст. 51 ГрК), после чего муниципалитет в срок не более чем 5 рабочих дней обязан внести изменения в разрешение на строительство.
Казалось бы, в чём здесь может быть проблема в случаях с индивидуальными жилыми или садовыми домами?
Проблема состоит в следующем. Из комплексного толкования соответствующих положений ст. 51 ГрК РФ, в том числе, пп. 1.1 п. 17 ст. 51 Грк РФ, следует, что в настоящее время процедура внесения изменений в разрешение на строительство формально применяется исключительно при внесении изменений в разрешения, выданные на объекты, строительство которых осуществляется именно на основании разрешений на строительство, то есть объектов, к которым больше не относятся индивидуальные жилые и садовые дома. Поскольку документ, которым оформляется внесение изменений в разрешение на строительство в части владельца земельного участка, также является разрешением на строительство, формально такой документ больше не может выдаваться при внесении изменений в разрешения, выданные на строительство индивидуальных жилых или садовых домов. Статья 51.1 Грк РФ, которая целиком посвящена уведомительному порядку, применяемому для легализации строительства индивидуального жилого дома или садового дома, не содержит никаких разъяснений по данному вопросу. В равной степени никакие нормы переходного характера, которые могли бы дать ответ на интересующий нас вопрос, не обнаруживаются и в уже упомянутом нами Федеральном законе от 03.08.2018 № 340-ФЗ, при том, что ст. 16 данного закона содержит несколько иных важных переходных норм, касающихся «ввода в эксплуатацию» индивидуальных жилых домов, на которые ранее получены разрешения на строительство, после 4 августа 2018 года.
Таким образом, законодательство ответ на мой вопрос не содержит. Как я уже упоминал, я не смог найти ни одного упоминания этой проблемы на юридических сайтах и форумах. В равной степени я не нашёл ни одного судебного решения по данному вопросу в справочных правовых системах. Из всего этого следовало … что, по всей видимости, проблемы просто не существует. В конце концов я решил зайти в архитектурную мастерскую «Ар-Деко», что находится на территории казарменного комплекса «Крон-Принц».
Из разговоров со «знающими людьми» я выяснил, что был прав – проблемы действительно не существует. Но почему об этом нельзя найти информацию в общедоступных источниках? Ведь дисциплинированным людям надо всё объяснять детально! Собственно, из мелких деталей постепенно и формируется профессионализм экстра-класса. А решается наш вопрос очень просто: при смене владельца земельного участка необходимо просто подать уведомление о переходе прав на земельный участок (пп. 1 п. 21.10 ст. 51 ГрК) или заявление о внесении изменений в разрешение на строительство, оформленное по старым правилам. В ответ орган местного самоуправления либо вносит изменение в разрешение на строительство, оформляя документ по старым правилам, либо выдаёт «уведомление о соответствии» по новым правилам, которые установлены ст. 51.1 ГрК РФ. Ларчик-то просто открывался…
В заключение отмечу, что есть ещё один неурегулированный законом вопрос, и этот законодательный пробел действительно представляется очень важным: как действовать при смене владельца земельного участка, если предыдущей владелец получил Уведомление о планируемом строительстве после 4 августа 2018 года, то есть действовал уже по новым правилам? Вопрос может показаться не менее странным. Казалось бы, ну направьте уведомление в орган местного самоуправления о переходе прав на земельный участок! Однако, и это действительно уму непостижимо, по каким-то причинам подача такого уведомления законом не предусмотрена – пунктом 14 ст. 51.1 ГрК РФ предусмотрена подача уведомления только в случае изменения параметров планируемого строительства, то есть в случае, когда застройщик решил изменить параметры своего объекта после получения Уведомления о соответствии. Где логика? Как же можно было упустить этот момент при принятии изменений в Грк РФ?
Исходя из тех мнений, что я нашёл в Интернете, в такой ситуации вообще не нужно подавать никакого уведомления. После окончания строительства при подаче уведомления об окончании строительства к ранее выданному «уведомлению о соответствии планируемого строительства» необходимо приложить документы, подтверждающие переход права на землю.