Какова истинная судьба земельного участка, на котором располагался снесённый многоквартирный дом, признанный аварийным?

Полезно-же иногда встречать в судах своих бывших коллег. Всё-таки чиновники, в отличие от частнопрактикующих, вынуждены наиболее оперативно реагировать на изменения в законодательстве и подстраиваться под новые веяния в судебной практике. Регулярно сталкиваюсь с тем, что из-за обилия работы мне подчас просто не удаётся вовремя информироваться о «юридических новинках», в результате чего о них я узнаю от своих коллег по цеху, что, тоже, в общем-то неплохо.

Встречи с бывшими коллегами-чиновникиками хороши тем, что вы можете из первых уст узнать такое, о чём вы больше нигде не узнаете. Допустим, «помните, было такое-то решение по такому-то вопросу? Как фамилия истца?», и вам на блюдечке с голубой каёмочкой выдают замедомую нить к кладезю юридических знаний, проникнуть в который ввиду отсутствия нужных связей под силу далеко не каждому.

Я давно хотел написать статью о том, что происходит с земельными участками после сноса расположенных на них многоквартирных домов в связи с их аварийностью. Но вот, чтобы подобраться к этой теме, мне нужно было узнать фамилию истца по соответствующему судебному делу, чтобы потом найти нужное судебное решение на сайте суда. И вот такая возможность узнать фамилию истца мне представилась, после того как я встретил в суде одного из своих бывших коллег по калининградской городской администрации. Теперь нить распутана.

В принципе, поиск ответа на вопрос о том, что происходит с земельным участком, на котором был расположен многоквартирный дом, снесённый в силу признания его аварийным в соответствии с Положением, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (полное название нормативного правового акта: «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»), не сопряжен с какими-либо трудностями. Каждый интересующийся легко может узнать, что согласно п. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ бывшие собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме сохраняют право общей долевой собственности на земельный участок (как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме) пропорционально отношению площадей принадлежавших им помещений к общей площади снесённого многоквартирного дома.

А в чём тогда, собственно, проблема, если норма закона не оставляет никаких поводов для альтернативных точек зрения? А проблема состоит в том, что одного лишь знания правовой нормы п. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ недостаточно для того, чтобы сформировать представление обо всех возможных последствиях сноса многоквартирного дома в зависимости от того, за счёт чьих усилий осуществляется снос – за счёт усилий самих собственников многоквартирного дома, признанного аварийным, или за счёт усилий органов публичной власти (органов государственной власти, органов местного самоуправления).

В связи с этим сперва необходимо уяснить, что в силу п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в порядке, установленном Правительством РФ от 28.01.2006 № 47, орган государственной власти или орган местного самоуправления (далее по тексту – «орган публичной власти») обязаны предъявить собственникам помещений такого дома требование о сносе в разумный срок (п. 22 постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2019 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В дальнейшем возможны два варианта:

• собственники сами сносят многоквартирный дом за счёт своих средств,
• в случае невыполнения собственниками требования о сносе дома в разумный срок орган публичной власти предъявляет требование об изъятии земельного и каждого помещения в жилом доме для муниципальных нужд (п. 10.1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Изъятие для муниципальных нужд может быть осуществлено в добровольном, либо в принудительном порядке – на условиях выплаты соразмерной денежной компенсации за изымаемое помещение по итогам рыночной оценки. При добровольном варианте заключается соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, по итогам которого помещение в многоквартирном доме переходит в собственность публично-правового образования. В случае незаключения соглашения об изъятии в добровольном порядке изъятие осуществляется на основании судебного решения (п. 5 ст. 32 Жилищного кодекса РФ), которое является основанием для прекращения права собственности на помещение и его перехода к соответствующему публично-правовому образованию (например, к муниципалитету).

Очевидно, что вариант с принудительным сносом многоквартирного дома за счёт усилий органа публичной власти, вытекающий в заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, не таит в себе никаких трудностей при уяснении судьбы земельного участка. Переход права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме на основании соглашения об изъятии к органу публичной власти влечёт за собой переход в собственность соответствующего публичного-правового образования и земельного участка (принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений).

Таким образом, ранее упоминавшиеся положения п. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ на этот случай не рассчитаны. В самом деле, правовая норма п. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ рассчитана только на ситуации, когда снос многоквартирного дома осуществлён собственниками помещений в многоквартирном доме в добровольном порядке! Только в этой ситуации, когда отсутствуют предпосылки для заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд, бывшие собственники помещений многоквартирного дома и могут сохранить право собственности на земельный участок.

Возникает закономерный вопрос «А дальше что?». Город так и будет жить с невостребованным клочком земли? Ведь, к примеру, если многоквартирный дом большой, вполне закономерно, что бывшие жильцы никогда не захотят что-либо строить на своём земельном участке своими силами. Да, более того, с учётом специфики российской ментальности они и договориться-то друг с другом никогда не смогут.

Изменить разрешенное использование такого земельного участка и предусмотреть для него иное назначение орган публичной власти не вправе, поскольку по смыслу пп. 4 п. 5 ст. 8 и пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка может быть подано только собственником земельного участка, которым в настоящей ситуации выступают бывшие собственники помещений снесённого многоквартирного дома.

Я озадачился поиском ответа на этот вопрос и нашёл его на информационно-правовом портале «Гарант.ру» по ссылке https://www.garant.ru/consult/civil_law/1332664/.

 По мнению правовых экспертов, искавших ответ на этот вопрос, возвращение земельного участка в гражданский оборот с перспективной его повторного освоения в тех или иных целях возможно только путём изъятия для государственных или муниципальных нужд. При этом в заметке, размещённой по указанной выше ссылке, справедливо отмечается, что изъятие будет осуществляться не в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ (ст. 32), поскольку данная правовая норма специально предусмотрена только для случаев, когда собственники многоквартирного дома не снесли его в добровольном порядке. Напротив, применяться будут уже  положения ст. 49 и гл. VII.1 Земельного кодекса РФ.

Основная проблема, которая возникает в связи с намерением органа публичной власти сделать земельный участок вновь доступным для освоения, обусловлена тем, что перечень случаев, в которых допускается изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, крайне ограничен – это случаи, предусмотренные п.п. 1-3 ст. 49, а также пп.пп. 1-3 п. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ (случай, предусмотренный пп. 4 п. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ я вынужден опустить намеренно, поскольку этим подпунктом как раз-таки и предусматривается возможность изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на нём многоквартирного дома аварийным в ситуации, когда жильцы не осуществили такой снос в добровольном порядке).

В первую очередь, речь идёт об объектах федерального, регионального или местного значения, исчерпывающий перечень которых зафиксирован в п. 2 ст. 49 Земельного кодекса РФ. В свою очередь, необходимым условием для изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором располагался снесённый многоквартирный дом, является разработка и принятие документов территориального планирования (например, генеральный план городского округа, схема территориального планирования муниципального района) или документации по планировки территории (проект планировки, проект межевания), что следует из пп.пп. 1-2 п. 1 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ.

Исходя из проведённого анализа, можно прийти к выводу, что в случае, если жильцы многоквартирного дома осуществили снос аварийного мноквартирного дома добровольно, диапазон возможностей органов публичной власти для повторного освоения такого земельного участка крайне ограничен, поскольку, по общему правилу, потворно задействовать такой земельный участок возможно лишь с целью размещения на нём весьма ограниченного перечня объектов федерального, регионального или местного значения (наиболее часто на практике такими объектами выступают автомобильные дороги и прочие линейные объекты, относящиеся к инженерным коммуникациям).

В самом начале статьи я упоминал о судебной практике калининградского городского округа. И в этом отношении необходимо сделать важную пометку. Рассмотренные выше ситуации, когда земельный участок, на котором стоял аварийный многоквартирный дом:

• сохраняется в собственности собственников бывших помещений такого дома вследствие его добровольного сноса,
• или поступает в собственность публично-правового образования в случае его принудительного изъятия для государственных или муниципальных нужд

следует отличать от ситуации, когда сносу многоквартирного дома усилиями органа публичной власти предшествует заключение договора мены, по которому собственники квартир, расположенных в подлежащем сносу аварийном доме, приобретают из публичной собственности право собственности на квартиры, расположенные в другом жилом доме, а орган публичной власти утрачивает право публичной собственности на квартиры, расположенные в новом доме, и приобретает право публичной собственности на квартиры, расположенные в подлежащем сносу аварийном многоквартирном доме.

В такой ситуации, как и в случае сноса аварийного дома в принудительном порядке, жильцы утрачивает право собственности на земельный участок под домом ещё до сноса такого дома усилиями органа публичной власти. Земельный участок, в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём зданий и сооружений, переходит в собственность публично-правового образования (например, муниципалитета).

Неспособность суда правильно идентифицировать правовые последствия такого варианта развития событий становится причиной отмены решения судов апелляционной инстанции.

В калининградскую администрацию поступило обращение несовершеннолетнего инвалида за предоставлением в аренду земельного участка с разрешенным использованием «под существующий жилой дом» для целей индивидуального жилищного строительства в порядке реализации принадлежащего инвалидам первоочередного права на приобретение земельных участков. Орган местного самоуправления отказал в предоставлении в связи с тем, что на земельном участке был расположен снесённый многоквартирный дом, вследствие чего, по мнению муниципалита, право собственности на земельный участок сохранилось за бывшими собственниками квартир этого дома, что исключало возможность предоставление земельного участка для строительства. Центральный районный суд г. Калининграда согласился с этим доводом калининградской городской администрации и отказал в удовлетворении административного иска, в том числе, и на этом основании (решение от 19.12.2019 по административному делу № 2а-6630/2019).

Калининградский областной суд, рассматривавший апелляционную жалобу административного истца, решение первой инстанции отменил и вынес новое решение (апелляционное определение Калининградского областного суда от 03.06.2020 по делу № 33а-2091/2020). К сожалению, на данный момент апелляционное определение на сайте областного суда не опубликовано. Однако, по моим сведениями, отмена решения было обусловлена тем, что суд апелляционной инстанции опровергнул вывод о нахождении испрошенного земельного участка в долевой собственности бывших собственников квартир, поскольку между ними и администрацией ГО «Город Калининград» был заключён договор меня, по которому администрация ГО «Город Калининград» приобрела в собственность все квартиры в снесённом позднее многоквартирном доме, что повлекло за собой переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность ГО «Город Калининград».

Написание настоящей статьи позволило мне устранить очередное белое пятно в моём профессиональном кругозоре.