Закон о гаражной амнистии принят: обзор ранее нерассмотренных нововведений

5 апреля 2021 года президент РФ подписал Федеральный закон «О внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым с 1 сентября 2021 года вводится в действие большой пакет нововведений, направленных на урегулирование общественных отношений в связи с приобретением гражданами земельных участков под существующими неприватизированными гаражами. Речь идёт о той самой гаражной амнистии, которую отныне можно считать состоявшейся. Гаражная амнистия была трудным рождением, и её долгожданную реализацию на уровне федерального закона следует считать важнейшим  законотворческим прорывом 2021 года. Подписанный президентом РФ закон получил реквизиты Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ.

В целом состоявшийся закон воспринял все те идеи, которые были заложены в законопроект, подробно рассмотренный мною в заметке из раздела «Новости» от 1 марта 2021 года под названием «Проект закона о «гаражной амнистии» принят Государственной Думой в первом чтении: рассматриваем суть предлагаемых нововведений». Поэтому с тем, чтобы не изобретать велосипед, с целью формирования представления об основных положениях гаражной амнистии, отражённых в Федеральном законе от 05.04.2021 № 79-ФЗ, рекомендую интересующимся внимательно прочитать заметку от 1 марта. В сегодняшней заметке вашему вниманию предлагается обзор тех положений принятого закона, которые не были рассмотрены в упомянутой заметке от 1 марта.

1. Мне представляется крайне важными положения пункта 15 статьи 3.7, который Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ дополняет Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (собственно, большая часть «идей» гаражной амнистии приходится как раз на эту правовую норму). Данная правовая норма рассчитана на те случаи, когда заинтересованность в приватизации капитального гаража и оформлении земельных отношений под нём исходит из наследника лица, в чьём фактическом владении находился гараж, возведённый до 30 декабря 2004 года. В практике органов местного самоуправления Калининграда весьма часто возникали ситуации, когда за оформлением земельных отношений обращались наследники граждан, которым земельные участки под неприватизированные гаражи предоставлялись по договорам краткосрочной аренды, оформлявшимся районными администрации до 2012 года. Само собой разумеется, что за отсутствием правового механизма наследники в такой ситуации ни на что претендовать не могли. С 1 сентября 2021 года в случае представления документов, подтверждающих правопреемство в порядке наследования, и документов, выданных на имя умершего гаражевладельца, наследники будет иметь право бесплатно приобрести земельный участок под гаражом и добиться регистрации права собственности на сам гараж.
2. Для урегулирования ситуаций, вытекающих из сингулярного правопреемства, когда к правопреемнику переходит лишь часть прав и обязанностей правопредшественника, посвящена не менее значимая правовая норма п. 16 ст. 3.7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступающей в силу с 1 сентября 2021 года. Речь идёт о тех случаях, когда право фактического владения в отношении неприватизированного гаража перешло к новому лицу на основании сделки. Попросту говоря, целевой аудиторией этой правовой нормы являются те граждане, которые купили неприватизированный гараж по расписке, без регистрации права собственности в ЕГРН. В случае наличия у таких лиц документов, подтверждающих отвод земельного участка гаражевладельцу-продавцу или нахождение в его фактическом владении гаража, построенного до 30 декабря 2004 года, они также смогут оформить земельные отношения на земельный участок под гаражом и зарегистрировать на гараж право собственности.
3. Правовая норма пункта 20 ст. 3.7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вводимой в действие с момента вступления в силу Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ, посвящена собственникам существующих капитальных гаражей, которые заинтересованы в приобретении земельных участков под ними в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, то есть о наиболее благополучной аудитории, перед которыми и без того зажжён «зелёный свет». Нововведение заключается в том, что таким гражданам предоставляется право приобрести земельные участки под принадлежащими им гаражами в собственность бесплатно, в то время как в настоящее время такое право реализуется только за плату.
4. Весомые сомнения в правильности принятого законодателем решения вызывают положения правовой нормы п. 3 ст. 3.7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которой установлены изъятия из правил ряда действующих норм Земельного кодекса РФ. К числу таких изъятий относится и изъятие из пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, которой закреплено правило о том, что под существующими объектами, находящимися в собственности, в случае наличия утверждённого проекта межевания территории земельные участки могут быть образованы и предоставлены и на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Автор гаражной амнистии принял решение о том, что при образовании и предоставлении земельных участков под капитальными гаражами, созданными до 30 декабря 2004 года, данное правило не действует. Такое решение значительно осложнит положение гаражевладельцев, ведь в случае, если утверждённый проект межевания не предусматривает образование земельного участка под гаражами или комплексом гаражей, гаражевладельцам придётся проходить длительную и затратную процедуру внесения изменений в документацию по планировке территории (проект межевания). Логика такого решения законодателя представляется непонятной и с учётом того, что Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ одновременно с регистрацией права на земельный участок в ЕГРН предусматривает регистрацию права собственности на гараж. Таким образом, по сути ситуации, в которых земельные участки будут предоставляться по «гаражной амнистии», мало чем отличаются от ситуаций, в которых земельные участки предоставляются собственникам гаражей на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
5. В контексте действий, связанных с регистрацией прав и государственным кадастровым учётом, представляет ценность решение законодателя предусмотреть для зданий гаражей такое отдельное самостоятельное назначение как «гараж» – наравне с нежилым здаением, жилым зданием, многоквартирным домом и садовым домом. Соответствующие изменения в пп. 9 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносятся статьей 15 Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ.
6. Одноэтажные гаражи, блокированные общими стенами с другими однаэтажными гаражами, которые учтены в ЕГРН как помещения в здании, отныне будут рассматриваться как самостоятельные здания. В свою очередь, в случае отсутствия зарегистрированных прав на здания, в составе которого имеются такие гаражи, такие здания будут сниматься с кадастрового учёта, а гаражи учитываться как отдельные здания с назначением «гараж» (п.п. 1-2 ст. 18 Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ).

Таковы основные ранее не рассмотренные положения Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ. Мы долго ждали этот закон. За оставшиеся четыре месяца земельным юристам следует осмыслить его и разработать алгоритм его применения на практике. Совершенно очевидно, что с 1 сентября настоящего года ожидается обильный приток клиентов.