Если вам отказали в согласовании планируемого строительства жилого или садового дома не по форме, утверждённой федеральным органом исполнительной власти, планируемое строительство считается согласованным: разъяснения в свете парадоксального решения Калининградского областного суда

На прошлой неделе мне довелось добиться в суде совершенно неожиданного успеха. Неожиданность успеха продиктована тем, что поданную мною апелляционную жалобу Калининградский областной суд … оставил без удовлетворения.

Однако начнём, как всегда, с первооснов. Общеизвестно, что многие граждане, прежде всего, в силу элементарного юридического невежества, начинали строить жилые дома на своих земельных участках так называемым «хам-способом», то есть без получения разрешения на строительство. После того, как застройщики осознавали ошибочность своих действий, многие подавали заявление о получении разрешения на строительство в отношении уже строящегося или построенного дома.

Такого рода «лазейка» действительно часто срабатывала, поскольку согласно нормам Градостроительного кодекса РФ чиновники не обязаны были совершать выезд на место. Более того, после того, как в соответствии с Законом Калининградской области о перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности от 30 ноября 2016 года № 19 полномочия по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в экплуатацию были переданы от органов местного самоуправления Правительству Калининградской области, у чиновников элементарно не оказалось физической возможности выезжать на место и уличать недобросовестных застройщиков в использовании «хам-способа». Таким образом, чиновников можно было ввести в заблуждение путём создания ложного представления о том, что дом только планируется построить. После получения разрешения на строительство застройщики могли легко зарегистрировать право собственности на построенный дом – тем более, что ввод жилых домов в эксплуатацию не требовался.

Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ для индивидуальных жилых и садовых домов была отменена необходимость получения разрешений на строительство, вместо этого был введён упрощённый уведомительный порядок, требующий предоставления минимума документов – перед началом строительства застройщик обязан направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, вправе приступить к нему в случае согласования планируемого строительства, а по завершении строительства в течение месяца направить уведомление об окончании строительства.

При этом полномочия по выдаче уведомлений о соответствии планируемого строительства и уведомлений о соответствии оконченного строительства параметрам разрешенного строительства оказались изъятыми из-под действий Закона Калининградской области от 30 ноября 2016 года № 19, в результате чего с 04.08.2018 полномочия по выдаче «упрощённых разрешений на строительство» в отношении индивидуальных жилых и садовых домов вернулись к органам местного самоуправления.

Кроме того, осознавая практику недобросовестного поведения застройщиков, пойдя на значительные уступки по отношению к ним, законодатель предусмотрел, что в ситуациях, когда строительство индивидуального жилого дома или садового дома начато до 04.08.2018, то есть когда дом либо не завершён строительством или уже фактически построен, застройщик наделялся правом уведомить орган местного самоуправления о планируемом строительстве не позднее 1 марта 2019 года (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ).

Это была полноценная амнистия, ведь, по сути, законодатель простил тех нерадивых граждан, которые возводили заведомо самовольные постройки. «Да, вы заблуждались, но мы вас прощаем». Надо отметить, что это был действительно уникальный жест доброй воли со стороны государства.

К сожалению, некоторые застройщики не успели воспользоваться этой уникальной возможностью. Таким гражданам пришлось ждать принятия Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ, который воскресил возможность уведомления органов местного самоуправления о начатом строительстве индивидуальных жилых и садовых домов, предусмотрев возможность подачи такого уведомления до 1 марта 2021 года.

Случай моей клиентки заключался в том, что на поданное в феврале 2019 года уведомление о планируемом строительстве в отношении объекта незавершенного строительства, возведённого до 4 августа 2019 года, орган местного самоуправления (администрация Зеленоградского городского округа) ответил отказом в согласовании, а подача нового уведомления после устранения причин отказа была обречена на неудачу в связи с истечением срока аренды земельного участка. Собственно, первоначальный отказ был обусловлен тем, что земельный участок, на котором был возведён «недострой», попадал в границы округа горно-санитарной охраны, в пределах которого не допускалось строительство жилых домов, не обеспеченных подключением к центральному водоснабжению, в то время как арендатором земельного участка – застройщиком не были представлены технические условия на подключение. Технические условия были получены только в апреле 2019 года, когда договор аренды земельного участка прекратил своё действие.

Административный иск о возложении на орган местного самоуправления обязанности по выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства индивидуального жилого дома параметрам разрешенного строительства, выполняющего функцию «упрощённого разрешения на строительство», суд первой инстанции оставил без удовлетворения, сославшись на правовую норму пп. 2 п. 10 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, которая допускает отказ в согласовании планируемого строительства в связи с наличием ограничений, установленных земельным законодательством.

В подготовленной мною апелляционной жалобе я акцентировал внимание на то, что суд первой инстанции не исследовал факты, которые однозначно свидетельствуют о нахождении земельного участка в границах округа горно-санитарной охраны, отсутствии в выписке из ЕГРН сведений о наличии в составе земельного участка части, образованной под обременение в виде округа горно-санитарной охраны. Также я подчеркнул, что администрация Зеленоградского городского округа не сделала в отказе ссылку на конкретную правовую норму Градостроительного кодекса РФ.

Моё выступление в суде апелляционной инстанции получилось очень убедительным, тем более, что у Зеленоградской администрации позиции как таковой не было. Пока судьи из состава под председательством А.В. Шкуратовой удалялись в совещательную комнату, моё сердце обволакивали тёплые оптимистические чувства.

Однако при оглашении резолютивной апелляционного определения меня ждал ледяной душ: «оставить жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции – без изменения».

Последовала неделя тягостных переживаний, пока 5 декабря полный текст апелляционного определения не был опубликован на сайте Калининградского областного суда. Каким же был мой восторг, когда я выяснил, что, формально потерпев поражение, я выиграл судебный процесс. Да-да, и такое, оказывается, бывает!

Калининградский областной суд сделал акцент на том, что отказ в выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства был выдан не форме, утверждённой приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр, а был оформлен как простое письмо!

Из этого суд сделал вывод, что «… поскольку администрация не направила административному истцу никакого уведомления по установленной форме на поданное ею уведомление о планируемом строительстве жилого дома от 6 февраля 2019 года, административный истец была вправе осуществлять строительство такого дома».

На основе этого вывода суд сформулировал другой вывод о том, что в результате ненаправления администрацией уведомления по установленной форме объект незавершенного строительства утратил свойство самовольной постройки, указав «… при таком положении, доводы административного ответчика о том, что поскольку разрешение на строительство административным истцом получено не было, выстроенный на земельном участке индивидуальный жилой дом является самовольной постройкой, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства».

В подкрепление этого вывода суд пришёл к выводу, что «… при окончании строительства индивидуального жилого дома административный истец вправе направить в уполномоченный орган в установленном ГрК РФ порядке уведомление об окончании строительства».

В заключительном абзаце судебного решения Калининградской областной суд констатировал, что административный иск не может быть удовлетворён, поскольку тот документ, который мы обжаловали, не является уведомлением о несоответствии, форма которого установлена приказом Минстроя РФ, в результате чего оспариваемый административный истцом документ не мог нарушать его права и законные интересы.

В результате возникла ситуация, парадоксальность которой объясняется тем, что, отказав в удовлетворении административного иска, суд создал преюдицию, содержание которой целиком и полностью отвечает интересам проигравшей стороны.

В частности, Калининградский областной суд признал, что в результате ненаправления органом местного самоуправления уведомления о несоответствии планируемого строительства по установленной форме планируемое строительство считается согласованным, что свидетельствует о получении «упрощённого разрешения на строительство» и обуславливет утрату постройкой статуса самовольной.

Таким образом, добиваяся возложения на администрацию обязанности по выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства, мы добились того, что, суд, отклонив наш административный иск, установил имеющие преюдициальное значение юридические факты, согласно которым планируемое строительство считается согласованным, а, так называемое «разрешение на строительство» – полученным.

Получается, что, потерпев неудачу в смысле формально-юридическом, мы добились полной победы в смысле материально-содержательном! Более того, даже отпала необходимость в инициировании заведомо тягостного исполнительного производства.

Вот как бывает… Теперь ситуация развернулась на 180 градусов. Установленность факта согласования планируемого строительства позволяет требовать продления срока аренды земельного участка на три года для завершения строительства.

Для тех, кто хочет прочитать апелляционное определение, сообщаю реквизиты дела: дело № 33а-5570/2019, апелляционное определение от 27.11.2019.