В случае, если здание, назначение которого соответствует градостроительному регламенту, расположено на земельном участке, разрешённое использование которого не в полной мере соответствует градостроительному регламенту, право собственности на такое здание может быть зарегистрировано
Юридическая действительность бесконечно богаче любой теории. Практика неизменно подбрасывает ситуации, которые даже опытного юриста могут поставить в тупик. В этом плане у меня регулярно появляется повод благодарить своих клиентов за то, что они позволяют мне расширять свой профессиональный кругозор и учиться чему-либо новому. Как говорится, «век живи – век учись», профессиональный застой в профессии недопустим. Старых знаний хватает максимум на год юридической практики, юрист должен постоянно расти, повышать уровень своей квалификации и впитывать новизну.
Два месяца назад ко мне обратился клиент, столкувшийся в лице органа местного самоуправления с претятствием в регистрации права собственности на построенный индивидуальный жилой дом. Жилой дом был построен на арендованном земельном участке, который расположен в садовом товариществе. До окончания срока аренды земельного участка оставалось жалких полтора месяца, в связи с чем клиент рисковал «не успеть», что означало бы потерю и дома, и земельного участка. При этом разрешённое использование земельного участка, на котором был возведён дом, было установлено до введения в действие первого классификатора видов разрешенного использования земельных участков (приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540) и, естественно, не соответствовало ему. Формулировка разрешённого использования была очень громоздкой и неудобоваримый. Из неё следовало, что земельный участок предназначен для строительства садового дома, в то время как арендатор возвёл индивидуальный жилой дом. В выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства допустимым параметрам в порядке ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления отказал именно на том основании, что разрешённое использование земельного участка не соответствовало градостроительному регламенту для территориальной зоны садоводства и не предусматривало возведение индивидуального жилого дома.
Перед клиентом стояли три альтернативы:
- подать заявление об изменении разрешённого использования земельного участка и после этого вновь попытаться получить уведомление,
- попытаться зарегистрировать право собственности на жилой дом в упрощённом порядке по «дачной амнистии» без получения уведомления о соответствии в порядке, установленном ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ,
- попытаться признать право собственности на дом в судебном порядке.
Первый и третий варианты отпадали, первый – поскольку до окончания срока аренды земельного участка оставалось совсем мало времени, третий – в связи с отсутствием гарантий.
С учётом того, что в основном я занимаюсь судами, я решил доверить операцию своему коллеге по цеху Алексею Михалковскому, который с задачей отменно справился. Он обеспечил подготовку технического плана и добился того, что Росреестр зарегистрировал право собственности на индивидуальный жилой дом в соответствии с п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации надвижимости».
Действительно, разрешённое использование земельного участка не соответствовало ни классификатору видов разрешённого использования земельных участков, ни градостроительному регламенту для территориальной зоны садоводства. Обретение возможности получить уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ) допустимым параметрам подразумевало необходимость изменения разрешённого использования на основании распоряжения органа местного самоуправления. В соответствии с действующим новым классификатором видов разрешённого использованияз земельных участков, который утверждён приказом Федерального Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, надлежащим видом разрешённого использования являлся бы вид «ведение садоводства» (код 13.2).
Вместе с тем, в настоящей ситуации надо было учитывать, что градостроительный регламент, который для каждой территориальной зоны устанавливается Правилами землепользования и застройки, содержит виды разрешённого использования не только земельных участков, но и объектов капитального строительства. Соответствие назначения возведённого объекта капитального строительства основному виду разрешённого использования, предусмотренному градостроительным регламентом, свидетельствует о правомерности возведения соответствующего объекта. В рассматриваемой ситуации формулировка вида разрешённого использования земельного участка, в силу своей архаичности, не в полной мере соответствовала классификатору и градостроительному регламенту, вместе с тем, соответствие назначения объекта капитального строительства тому виду разрешённому использования земельному участка, который должен был бы быть установлен в соответствии с классификатором и градостроительным регламентом (в рассматриваемой ситуации – «ведение садоводства») для территориальной зоны, с учётом того, что с 1 января 2019 года на садовых земельных участках допускается возведение индивидуаьных жилых домов, позволило провести регистрацию права собственности на объект капитального строительства. В этой ситуации отличным подспорьем для клиента послужила «дачная амнистия», продлённая и усовершенствованная Федеральным законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ. Напомню, что до 1 марта 2026 года право собственности на жилой и садовый дом может быть зарегистрировано без прохождения уведомительного порядка, который установлен ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, иногда нет необходимости совершать лишние движения в сторону и искать трудные способы решения проблемы. Нередко вопрос может быть решён просто – без ненужных организационных, временных и материальных затрат.
Вот такой короткой получилась эта статья. И считаю, что это правильно – нет смысла растягивать слова, когда представляется возможным выразиться лаконично.