07
Июл

Вправе ли администрация отказывать в предоставлении земельного участка в собственность, если он попадает в границы зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения I и II поясов?

Не все земельные участки, находящиеся в публичной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в частную собственность. Земельный кодекс РФ разграничивает между земельными участками, ограниченными в обороте, и земельными участками, изъятыми из оборота (ст. 27 Земельного кодекса РФ). Земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены только в аренду. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предоставлены ни в собственность, ни в аренду.

В административной и судебной практике Калининграда весьма часто встречаются ситуации, когда городская администрация отказывает в предоставлении в собственность земельных участков, которые относятся к числу ограниченных в обороте в связи с тем, что попадают в границы первого и второго поясов зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (пп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ).

Исходя из своего опыта работы в калининградской городской администрации могу сказать, что до поры до времени муниципалитет относился к данному виду ограничений по режиму гражданского оборота весьма либерально и смотрел на принадлежность земельных участков к зонам санитарной охраны сквозь пальцы. Практика вынесения отказов в передаче земельных участков в собственность по данному основанию началась примерно с середины 2015 года при том, что соответствующий пункт ст. 27 Земельного кодекса РФ был введен в действие еще в 2007 году (Федеральный закон от 19.06.2007 № 102-ФЗ).

Злободневность проблемы объясняется тем, что, как правило, земельные участки, в предоставлении которых в собственность было отказано городской администрацией, соседствуют с земельными участками, которые ею же ранее были беспрепятственно переданы в собственность в тот период времени, когда принадлежность земельных участков к ограниченным в обороте по данному основанию, в силу негласных правил, не принималась во внимание.

Вместе с тем, ситуации, складывающиеся на практике при принятии решений о предоставлении земельных участков в собственность, нетождественны. Основным критерием для разграничения таких ситуаций является наличие сведений о вхождении земельного участка в границы зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения первого и второго поясов в ЕГРН. Иногда о вхождении земельного участка в зону санитарной охраны свидетельствует наличие в составе земельного участка поставленной на государственный кадастровый учет части той или иной площади, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. В других же случаях выписка из ЕГРН свидетельствует об отсутствии в составе земельного участка соответствующей части, а единственным подтверждением того, что земельный участок ограничен в обороте, для чиновников являются сведения из карты зон с особыми условиями использования территорий по нормативному режиму хозяйственной деятельности и экологическим условиям, которая является неотъемлемой частью Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград» и отображается на дежурной карте города с помощью программного обеспечения (обычно программный комплекс «Urbanics») (файл с картой можно скачать в Интернете с сайта калининградской городской администрации по следующей ссылке:  https://www.klgd.ru/activity/construction/gr_documents/pravila-zemlepolzovania.php).

При этом следует учитывать важное положение п. 5 ст. 19 действующих Правил землепользования и застройки, исходя из которого отсутствие сведений о зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения в Едином государственном реестре недвижимости (в соответствии со ст. 10 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий вносятся в Единый государственный реестр недвижимости) не может препятствовать их отображению на карте зон с особыми условиями использования территорий по экологическим условиям и нормативному режиму хозяйственной деятельности в составе Правил землепользования и застройки, то есть если в ЕГРН, в частности, в реестр границ в составе ЕГРН сведения о зоне не внесены, она должна быть отображена на дежурной карте в соответствии с нормативным актом, которым установлена такая зона.

В силу данного правила формально чиновники калининградской городской администрации имеют право отказывать в предоставлении земельных участков в собственность вне зависимости от того, внесены ли сведения о зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения первого и второго поясов в ЕГРН или нет — достаточно только картографической информации, которая легко выдаётся чиновнику при обращению к программному обеспечению.

Однако, к счастью, судебные органы придерживаются иной точки зрения по этому вопросу. Негласно суды занимают позицию, согласно которой отказ в предоставлении земельного участка в собственность законен и обоснован только в том случае, если соответствующее обременение на земельный участок содержится в ЕГРН, то есть если в выписке из ЕГРН на земельный участок имеется указание на то, что в составе земельного участка под обременение образована самостоятельная часть.

Примером такой позиции судов является апелляционное определение Калининградского областного суда от 27.09.2017 по делу № 33-4181/2017 (председательствующая судья О.А. Крамаренко) по делу гаражного общества «Рубин», в котором я принимал участие в качестве представителя калининградской городской администрации наряду с моим начальником С.В. Смирновым, которого я считаю своим самым важным учителем.

Собственники гаражей, расположенных на территории ГО «Рубин», в своё время обратились в калининградскую городскую администрации за предоставлением земельного участка в общую долевую собственность. Администрация отказала по одному из весьма спорных оснований. Суд первой инстанции и Калининградский областной суд в качестве суда апелляционной инстанции встали на сторону администрации. Однако владельцы гаражей обратились с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, который определением от 04.07.2017 по делу № 71-КГ17-1 апелляционное определение Калининградского областного суда отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При повторном рассмотрении дела в Калининградском областном суде администрация обосновывала правомерность отказа в предоставлении земельного участка в собственность, в том числе, тем, что участок расположен во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Однако, приняв во внимание, что в ЕГРН сведения об этом обременении не содержатся, суд попросил администрацию представить дополнительные сведения, подтверждающие ограниченность земельного участка в обороте.

В ходе подробной проработки этого вопроса С.В. Смирновым и мною выяснилось следующее.

Действительно, постановлением администрации Калининградской области от 18.07.1995 № 348 в соответствии с требованиями СанПин 2.1.4.027-95, утвержденных постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 10.04.1995 № 7, и вправду были установлены границы зоны санитарной охраны второго пояса.

Однако при направлении запроса о точном местонахождении источника питьевого водоснабжения выяснилось, что эти сведения помещены под гриф «секретно», о чём прямо свидетельствует указание в Приложении к решению городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 № 225 «Об утверждении Генерального плана городского округа «Город Калининград» «Перечень графических и текстовых материалов Генерального плана городского округа «Город Калининград», раздел 8 «Карта планируемого размещения объектов местного значения городского округа в области водоснабжения населения».

Далее, постановлением Правительства Калининградской области от 03.12.2015 № 673 постановление администрации Калининградской области от 18.07.1995 № 348 было отменено, однако данный факт не повлёк за собой упразднение зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения второго пояса, поскольку в соответствии с действующими СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» проектирование и утверждение новых границ зоны санитарной охраны должны производиться в том же порядке, что и первоначальных (п. 1.14). Поскольку новый проект зоны санитарной охраны не разрабатывался, предыдущая граница зоны санитарной охраны, отраженная в соответствии с п. 1.1 СанПин 2.1.4.027-95 на карте планировочных ограничений, имеет юридическую силу, ибо иное прохождение границ не утверждалось.

Таким образом, при подготовке к судебному заседанию было установлено, что граница зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения действительно установлена правоприменительным актом, однако подтвердить местоположение самого источника питьевого водоснабжения оказалось невозможным в силу секретности таких сведений.

В итоге Калининградский областной суд довод администрации о том, что земельный участок находится в зоне санитарной охраны, отклонил. Помимо всего прочего,  непосредственно в ходе обмена репликами в судебном заседании суд высказал мнение, что отказ в предоставлении в собственность не может быть признан обоснованным в силу того, что ранее калининградская администрация неоднократно предоставляла в собственность земельные участки, расположенные в зоне санитарной охраны II пояса.

Так или иначе, в апелляционном определении от 27.09.2017 по делу № 33-4181/2017 Калининградский областной суд указал: «Не нашло своего бесспорного подтверждения и то обстоятельство, что спорный земельный участок находится во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, на что администрация городского округа «Город Калининград» впервые сослалась при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции».

Таким образом, если вам отказали в предоставлении в собственность земельного участка, который попадает в границы зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения I или II пояса, однако сведения об этом обременении в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, рекомендую вам обжаловать отказ в судебные органы путем подачи административного или гражданско-правового иска.